Révision du loyer et indice IRL : mode d’emploi

L’indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il sert à une seule chose pour un bailleur : savoir de combien il peut augmenter le loyer une fois par an, au maximum. Seulement voilà, cette augmentation n’a rien d’automatique. Il faut une clause dans le bail, une demande faite à temps, le bon trimestre, et un logement qui n’est pas classé F ou G au DPE. Voici le mode d’emploi, avec les chiffres à jour au 30 septembre 2026.

Les conditions pour réviser un loyer

Comment réviser un loyer avec l’IRL ? On multiplie le loyer actuel (hors charges) par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, puis on divise par l’IRL du même trimestre un an plus tôt. Trois conditions : le bail doit contenir une clause de révision, le bailleur doit en faire la demande dans l’année, et le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE.

Reprenons-les une à une.

Une clause de révision dans le bail. Sans clause, pas de révision : le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. Un bail signé sans cette clause ne se rattrape pas en cours de route, sauf accord du locataire par avenant. Si vous rédigez un bail, pensez à l’y mettre. Le guide de la gestion sans agence rappelle les autres mentions à ne pas oublier.

Une demande du bailleur. La révision n’est pas automatique : c’est au bailleur de la manifester. La loi ne fixe pas de forme, mais un courrier daté, avec le calcul, envoyé de préférence en recommandé, est la seule façon de prouver que la demande a été faite, et à quelle date.

Un logement qui n’est pas bloqué par le DPE. On y revient plus bas : pour les logements classés F et G, la révision est interdite.

La date de révision et le trimestre de référence

Deux notions qu’on mélange souvent.

La date de révision est celle à laquelle le loyer peut être révisé chaque année : la date convenue dans le bail ou, à défaut, chaque anniversaire du contrat.

Le trimestre de référence est celui dont on prend l’IRL. C’est celui que mentionne le bail. S’il n’en mentionne aucun, on retient le dernier indice publié à la date de signature du bail.

Une fois le trimestre de référence fixé, il ne change plus : chaque année, on compare l’IRL du même trimestre de l’année qui vient de s’écouler à celui de l’année d’avant.

La formule, et un exemple complet

Le calcul est le même à chaque fois :

nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente)

Exemple. Un bail est signé et prend effet le 12 septembre 2025 pour un loyer de 640 € hors charges. Il ne précise pas le trimestre de référence : on prend donc le dernier indice publié à cette date, celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68. La révision peut intervenir chaque année à l’anniversaire du bail, donc le 12 septembre 2026. À cette date, l’INSEE a publié l’IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37.

Le calcul : 640 × 148,37 ÷ 146,68 = 647,37 €. Le loyer passe de 640 € à 647,37 €, soit 7,37 € de plus par mois, ou 88,49 € sur l’année. La hausse est de 1,15 %, ce qui correspond exactement à la variation annuelle de l’indice.

Un piège de calendrier. Supposons maintenant un bail qui a pris effet le 1er octobre 2025 avec le 3e trimestre comme référence (145,77). La révision tombe le 1er octobre 2026, mais l’IRL du 3e trimestre 2026 ne sera publié que le 15 octobre 2026. Impossible de calculer avant cette date : il faut attendre la publication, puis envoyer la demande. Et si la demande part le 20 octobre, le nouveau loyer s’applique à partir du 20 octobre, pas du 1er.

Les valeurs récentes de l’IRL

Ces chiffres sont ceux de l’INSEE pour la France métropolitaine, avec la variation sur un an.

• 1er trimestre 2025 : 145,47 (+1,40 %)
• 2e trimestre 2025 : 146,68 (+1,04 %)
• 3e trimestre 2025 : 145,77 (+0,87 %)
• 4e trimestre 2025 : 145,78 (+0,79 %)
• 1er trimestre 2026 : 146,60 (+0,78 %)
• 2e trimestre 2026 : 148,37 (+1,15 %), publié le 10 juillet 2026

Le prochain indice, celui du 3e trimestre 2026, sera publié le 15 octobre 2026.

L’INSEE publie aussi des séries distinctes pour la Corse et pour les collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution, avec des niveaux différents (146,22 et 146,94 au 2e trimestre 2026) mais la même variation annuelle. Si votre bien est concerné, utilisez la série qui correspond à sa situation.

Notifier la révision, et à partir de quand elle s’applique

La loi ne prescrit aucune forme, mais la sécurité impose un courrier. Il doit indiquer le loyer actuel, l’indice utilisé (trimestre et valeurs), le calcul et le nouveau loyer, avec la date d’application. Un recommandé avec accusé de réception vaut mieux qu’un courriel : en cas de contestation, c’est la date d’envoi qui prouvera que vous avez agi dans les délais.

Deux règles sur le calendrier, à connaître par cœur.

La révision ne joue qu’à partir de la demande. Elle n’est jamais rétroactive. Si la révision était possible le 1er septembre et que vous ne la demandez que le 20 novembre, le nouveau loyer s’applique à partir du 20 novembre. Les trois mois intermédiaires sont perdus.

Le bailleur a un an pour la demander. Au-delà d’un an après la date de révision, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée (Service-Public). Cette année-là est perdue. L’année suivante, vous pourrez réviser à nouveau, mais en comparant seulement les indices de l’année qui vient de s’écouler : le manque à gagner de l’année oubliée ne se rattrape jamais.

Le locataire n’a pas à donner son accord : la clause du bail s’applique. S’il conteste le calcul, un différend inférieur à 5 000 € passe d’abord par une tentative de conciliation avant le tribunal.

Quand la révision est impossible

Le DPE F et G

C’est la restriction la plus importante. Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G au DPE, dans les cas suivants : entre deux locataires au moment du nouveau bail, lors du renouvellement du contrat, et pendant le bail, y compris par la révision annuelle. Autrement dit, même avec une clause de révision en bonne et due forme, vous ne pouvez pas l’appliquer tant que le logement est F ou G.

Le gel se lève après des travaux qui permettent au logement d’atteindre au moins la classe E, attestée par un nouveau DPE. Il ne concerne pas les meublés touristiques. Les détails, avec l’interdiction progressive de louer ces logements, sont dans notre article sur le DPE et la location.

Une remarque d’actualité : le projet de loi Relance logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, prévoit des dérogations à l’interdiction de louer les logements F et G sous conditions de travaux. Le texte adopté par le Sénat ne contient aucune disposition sur le gel des loyers. Tant qu’il n’est pas promulgué, rien ne change pour la révision.

Pas de clause, ou clause oubliée

Sans clause de révision, pas de révision. Ce n’est pas un détail : c’est le cas de nombreux baux rédigés à la hâte.

Le délai d’un an dépassé

Pour l’année concernée, le droit est perdu. On l’a vu plus haut.

Les situations qui ne relèvent pas de la révision annuelle

La révision annuelle n’est pas la même chose que l’évolution du loyer à la relocation ou au renouvellement du bail. Dans les communes classées en zone tendue, ces évolutions sont encadrées par un décret annuel : celui du 20 juillet 2026 l’a reconduit pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Dans les territoires où le niveau des loyers est encadré, le loyer doit en outre respecter le plafond fixé par arrêté préfectoral : c’est l’objet de notre article sur l’encadrement des loyers.

Les erreurs qui reviennent le plus souvent

Utiliser le mauvais trimestre : prendre le dernier indice publié plutôt que celui que mentionne le bail. Comparer avec le mauvais terme : le trimestre de l’année dernière, pas celui de l’année d’avant. Appliquer la hausse à partir de la date de révision alors que la demande a été faite plus tard. Réviser les charges en même temps que le loyer, alors qu’elles ont leur propre régularisation. Oublier de mettre à jour les quittances après la révision : le nouveau montant doit y figurer dès son entrée en vigueur (voir l’article sur la quittance de loyer). Et bien sûr, laisser passer la date.

Une précaution simple : notez dans votre agenda la date de révision de chaque bail et la date de publication du trimestre de référence. Un agenda ou un outil de gestion locative qui vous prévient le jour de la publication de l’indice fait gagner de l’argent chaque année.

Questions fréquentes

Comment calculer la révision d’un loyer ?

Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Le calcul porte sur le loyer hors charges.

Quel est le dernier IRL publié ?

À la date du 30 septembre 2026, le dernier indice est celui du 2e trimestre 2026 : 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an (INSEE, publié le 10 juillet 2026). Le suivant sera publié le 15 octobre 2026.

Peut-on réviser le loyer avec effet rétroactif ?

Non. La révision ne s’applique qu’à partir de la demande du bailleur. Si la demande est faite plus d’un an après la date de révision, elle est perdue pour l’année écoulée.

Le locataire doit-il donner son accord pour une révision ?

Non, si le bail contient une clause de révision et que le calcul est correct. Il peut cependant contester le calcul.

Peut-on réviser le loyer d’un logement classé F ou G ?

Non. Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour ces logements, y compris la révision annuelle, tant que des travaux n’ont pas permis d’atteindre au moins la classe E.

Que faire si j’ai oublié de réviser le loyer ?

Si l’année est écoulée, la révision est perdue pour cette année-là. Vous pourrez réviser l’année suivante, en appliquant la variation de l’indice sur douze mois seulement.

La révision est-elle possible sans clause dans le bail ?

Non. Sans clause de révision, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail, sauf accord du locataire.

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Sources

• INSEE, Indice de référence des loyers : 2e trimestre 2026
• ANIL, Tableau de l’IRL
• Service-Public, Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation
• Service-Public, Indice de référence des loyers (IRL)
• Service-Public, Délai de prescription d’une dette de loyer ou de charges
• Ministères de la Transition écologique et du Logement, Location et gel des loyers des passoires énergétiques
• ANIL, Encadrement des loyers en zones tendues pour 2026 et Légifrance, décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026
• Sénat, Relance et décentralisation du logement : texte adopté

Informations vérifiées à la date du 30 septembre 2026.