Encadrement des loyers : ce qu’il faut savoir

Quand on parle d’encadrement des loyers, on désigne en réalité deux mécanismes différents, qui se cumulent parfois et que beaucoup de bailleurs confondent. L’un plafonne l’évolution du loyer d’un logement d’une location à l’autre, l’autre fixe un plafond au niveau du loyer lui-même, selon un barème par quartier. Le second est une expérimentation qui arrive à échéance en novembre 2026, et son avenir n’est pas encore tranché au moment où cet article est écrit.

Zone tendue ou encadrement du niveau des loyers : deux dispositifs

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? Dans certains territoires, le loyer de base d’une nouvelle location ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral à 20 % au-dessus du loyer médian observé localement. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles, à des conditions strictes.

Voilà pour l’encadrement du niveau des loyers. Il est né de la loi ÉLAN de 2018 (article 140), qui l’a créé à titre expérimental pour cinq ans dans les territoires volontaires, puis a été prolongé par la loi du 21 février 2022 dite 3DS (article 85) jusqu’en novembre 2026.

L’autre dispositif, l’encadrement de l’évolution des loyers, s’applique dans les communes classées en zone tendue, celles où la demande de logements dépasse durablement l’offre. Il limite la hausse du loyer à la relocation (quand un nouveau locataire arrive) et au renouvellement du bail. Il est reconduit chaque année par décret : le dernier, daté du 20 juillet 2026, couvre les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.

Les deux ne coïncident pas : Marseille est en zone tendue, mais n’a pas d’encadrement du niveau des loyers. Paris cumule les deux.

Le premier point à vérifier avant de fixer un loyer, c’est donc dans lequel de ces deux cas se trouve votre logement.

Les territoires concernés au 30 septembre 2026

Neuf territoires, soit environ soixante-dix communes, appliquent aujourd’hui l’encadrement du niveau des loyers :

• Paris (les vingt arrondissements), pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 ;
• Lille, Hellemmes et Lomme ;
• Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021 ;
• Plaine Commune, neuf communes de Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), depuis le 1er juin 2021 ;
• Est Ensemble, neuf communes (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), depuis le 1er décembre 2021 ;
• Montpellier, depuis le 1er juillet 2022 ;
• Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022 ;
• le Pays basque (une vingtaine de communes, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye), pour les baux signés à partir du 25 novembre 2024 ;
• Grenoble-Alpes Métropole (treize communes en totalité, dont Meylan et La Tronche, et une partie de huit autres, dont Grenoble), depuis le 20 janvier 2025, reconduit par arrêté préfectoral du 6 janvier 2026.

Pour les communes du Pays basque et de la métropole grenobloise, le périmètre exact dépend de décrets et d’arrêtés : vérifiez l’adresse précise de votre bien. Service-Public propose un simulateur qui indique si une commune est concernée, et la préfecture de chaque territoire publie les arrêtés et les barèmes.

L’encadrement s’applique aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire à la location d’une résidence principale, vide ou meublée, et au bail mobilité. Les loyers de référence sont distincts pour les logements vides et les logements meublés.

Comment se calcule le plafond

Chaque année, le préfet publie par arrêté des loyers de référence exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, selon le secteur géographique, le nombre de pièces principales, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Trois valeurs comptent :

• le loyer de référence : le loyer médian calculé à partir des loyers observés par l’observatoire local ;
• le loyer de référence majoré : 20 % au-dessus du loyer de référence ; c’est le plafond du loyer de base ;
• le loyer de référence minoré : 30 % en dessous du loyer de référence.

Le loyer de base, c’est-à-dire le loyer hors charges et hors complément, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le bail doit indiquer le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Exemple chiffré (les valeurs ci-dessous sont fictives, pour montrer la mécanique). Pour un studio de 30 m² dans un secteur où le loyer de référence est de 24 € par mètre carré, le loyer de référence majoré est de 24 × 1,20 = 28,80 € par mètre carré, et le minoré de 24 × 0,70 = 16,80 €. Le plafond du loyer de base est donc de 28,80 × 30 = 864 € par mois, et le bail doit le mentionner. Un loyer de 900 € hors charges n’est défendable que si 864 € en constituent le loyer de base et que les 36 € restants relèvent d’un complément de loyer justifié, ce qui suppose des caractéristiques exceptionnelles et l’absence de tout défaut interdit (voir plus bas). Dans la plupart des cas, le plafond est le plafond.

Les erreurs de grille sont fréquentes : choisir la mauvaise tranche d’époque de construction, compter une pièce de trop, utiliser la grille des logements vides pour un meublé, prendre un arrêté de l’an dernier, ou mesurer la surface au sens de la copropriété (loi Carrez) plutôt qu’au sens de la surface habitable.

Le complément de loyer

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré quand le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, par comparaison avec les logements du même secteur. Il obéit à des conditions cumulatives :

• le loyer de base doit déjà être égal au loyer de référence majoré ;
• les caractéristiques invoquées ne doivent pas déjà être prises en compte dans la grille (nombre de pièces et époque de construction n’en font pas partie) ni donner lieu à récupération de charges ;
• le bail doit mentionner le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient.

Depuis les baux signés à partir du 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente l’un des défauts listés par décret, parmi lesquels : sanitaires sur le palier, traces d’humidité, classe F ou G au DPE, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venues de l’extérieur, problèmes d’évacuation des eaux, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Vérifiez la liste précise et ses seuils dans le texte officiel avant de demander un complément.

Le locataire qui conteste un complément dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, et c’est au bailleur de prouver que le complément est justifié.

À la relocation et au renouvellement

À la relocation

Dans les communes en zone tendue, le loyer d’une relocation ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf exceptions :

• un loyer manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage : la hausse est limitée à la moitié de l’écart ;
• des travaux d’amélioration ou de mise en décence d’un montant au moins égal à six mois de loyer : la hausse est limitée à 15 % du coût TTC des travaux.

Le loyer est libre pour une première location et après plus de dix-huit mois de vacance. Et pour un logement classé F ou G, aucune hausse n’est permise, sans exception (voir notre article sur le DPE).

Dans un territoire où le niveau des loyers est encadré, les deux règles se cumulent : le loyer doit respecter le plafond de la grille et la limite liée à l’ancien loyer.

Au renouvellement

Le loyer d’un bail reconduit tacitement évolue par la révision annuelle prévue au bail, selon l’IRL (mode d’emploi de la révision). Deux dispositifs jouent en sens contraire en territoire encadré. Le locataire dont le loyer dépasse le loyer de référence majoré peut demander une baisse, à condition d’agir au moins cinq mois avant l’échéance du bail. Le bailleur dont le loyer est inférieur au loyer de référence minoré peut proposer une hausse, dans les limites fixées par la loi.

Recours du locataire et sanctions

Le locataire dispose de deux leviers principaux : la contestation du complément de loyer (dans les trois mois de la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation) et l’action en diminution de loyer au renouvellement (au moins cinq mois avant l’échéance). Il peut aussi alerter la préfecture, autorité compétente pour prononcer les sanctions.

Côté bailleur, un non-respect de l’encadrement est sanctionné par une amende administrative de 5 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale.

Ce qui va se passer après novembre 2026

Voici où en sont les choses à la date du 30 septembre 2026, et il faut distinguer ce qui est voté de ce qui ne l’est pas.

Ce qui est acquis. L’expérimentation prévue par la loi ÉLAN et prolongée par la loi 3DS s’achève en novembre 2026. Le ministre chargé du Logement s’était engagé à remettre au Parlement avant le 26 mai 2026 le rapport d’évaluation du dispositif, confié à une mission d’économistes, et à décider de son avenir avant l’échéance.

Ce qui est en discussion. Une proposition de loi déposée par le député Iñaki Echaniz (« Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs ») a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Elle vise à pérenniser l’encadrement, à l’ouvrir aux communes volontaires situées en zone tendue et à plafonner le complément de loyer à 20 % du loyer de référence. Le texte est inscrit à l’ordre du jour du Sénat le 21 octobre 2026. Le gouvernement a indiqué envisager, à travers ce texte amendé, une prolongation de deux ans des expérimentations déjà engagées, sans ajouter de nouvelles communes.

Ce qui n’est pas voté. À ce jour, aucune prolongation n’est adoptée. Tant qu’un texte n’est pas promulgué, la date de fin reste novembre 2026. Si vous devez fixer ou renouveler un loyer dans un territoire concerné d’ici là, appliquez l’arrêté en vigueur à la date de signature du bail. Et si vous lisez cet article après le 21 octobre, vérifiez l’état du texte sur le dossier législatif du Sénat avant de vous fier à cette section.

Les erreurs courantes

Confondre zone tendue et encadrement du niveau des loyers. Oublier les mentions obligatoires du bail : loyer de base, loyer de référence, loyer de référence majoré, éventuel complément. Annoncer un logement sans la mention « zone soumise à l’encadrement des loyers » et sans préciser le loyer de base et le loyer de référence majoré dans l’annonce. Facturer un complément de loyer sur un logement qui cumule un défaut interdit. Utiliser la mauvaise surface. Négliger le DPE : un logement F ou G n’autorise ni complément, ni hausse, ni révision. Pour l’ensemble du parcours d’une mise en location, notre guide de la gestion sans agence replace chacun de ces points.

Enfin, si vous hésitez entre louer nu ou meublé dans une zone encadrée, sachez que les loyers de référence des meublés sont plus élevés : la comparaison est dans notre article sur la location meublée ou nue.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre zone tendue et encadrement des loyers ?

La zone tendue permet de limiter la hausse du loyer à la relocation et au renouvellement. L’encadrement du niveau des loyers va plus loin : il plafonne le loyer lui-même selon un barème fixé par arrêté préfectoral. Il ne concerne que neuf territoires.

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole, à la date du 30 septembre 2026.

Comment connaître le loyer de référence de mon logement ?

Il dépend du secteur, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non. Service-Public et les préfectures proposent des simulateurs qui donnent les loyers de référence à partir de l’adresse.

Peut-on demander un complément de loyer ?

Oui, si le loyer de base est déjà au plafond, si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, et s’il n’a aucun des défauts qui l’interdisent (classe F ou G au DPE, humidité, sanitaires sur le palier, etc.).

L’encadrement s’applique-t-il aux meublés ?

Oui. Il s’applique aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, donc aux meublés loués comme résidence principale, avec des loyers de référence distincts.

L’encadrement des loyers continuera-t-il après novembre 2026 ?

Ce n’est pas tranché. Une prolongation de deux ans pour les territoires déjà engagés est envisagée, mais aucun texte n’est voté à la date du 30 septembre 2026. Le Sénat doit examiner une proposition de loi le 21 octobre 2026.

Quelle amende en cas de dépassement ?

Une amende administrative de 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.

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Sources

• Service-Public, En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
• Service-Public, Complément de loyer : quelles sont les règles ?
• Service-Public, Encadrement des loyers : le plafonnement des hausses est reconduit et simulateur de l’encadrement des loyers
• Ministères chargés de la Transition écologique et du Logement, Encadrement des loyers
• Légifrance, décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (évolution de certains loyers, 1er août 2026 - 31 juillet 2027)
• ANIL, Encadrement des loyers en zones tendues
• Service-Public, Grenoble-Alpes Métropole : montant du loyer d’un bail d’habitation ; Préfecture des Pyrénées-Atlantiques, Encadrement des loyers du Pays basque
• Sénat, Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs (dossier législatif) et question écrite sur l’avenir du dispositif expérimental
• Assemblée nationale, Proposition de loi n° 2039

Informations vérifiées à la date du 30 septembre 2026.