Gérer sa location sans agence : le guide complet

Louer sans agence ne demande aucun diplôme ni aucun statut particulier : un propriétaire peut très bien trouver son locataire, rédiger le bail et gérer la relation lui-même. Ce que l’on économise en honoraires, on le paie en temps et en vigilance, parce que chaque étape a ses règles et que les erreurs se découvrent tard, souvent au moment du départ du locataire. Voici le parcours dans l’ordre où il se déroule, avec pour chaque étape ce que dit la loi, ce qui se fait dans la pratique et les pièges connus.

Ce que vous prenez en charge en louant sans agence

Comment gérer sa location sans agence ? En six temps : préparer le logement (décence, diagnostics), fixer un loyer compatible avec la réglementation locale, choisir un locataire sur dossier, signer un bail conforme avec un état des lieux et un dépôt de garantie, suivre loyers, charges et révision, puis organiser la sortie (congé, état des lieux, restitution du dépôt).

Sans agence, vous assumez toute la chaîne : la mise en location, la rédaction du bail, l’encaissement, les quittances, la révision, les travaux et les incidents, le départ. Louer un logement nu n’exige aucune immatriculation. Louer en meublé, en revanche, relève d’une activité commerciale, à déclarer dans les quinze jours suivant le premier jour de location auprès du guichet des formalités des entreprises, ce qui vous attribue un numéro SIRET.

Tout ce qui suit vaut pour une résidence principale, c’est-à-dire un logement loué à quelqu’un qui en fait son domicile habituel. La location saisonnière, le bail commercial et le bail mobilité obéissent à d’autres règles.

Avant l’annonce : un logement qu’on a le droit de louer

La décence, y compris énergétique

Un logement loué doit être décent, qu’il soit vide ou meublé. Sur le plan des caractéristiques, il comporte au moins une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou d’un volume habitable d’au moins 20 m³. Il dispose d’un coin cuisine avec évier, de l’eau chaude et froide, d’une installation de chauffage normale, d’une ventilation en bon état. Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus strictes.

La décence a aussi une dimension énergétique, qui change vite : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location, et le calendrier se durcit en 2028 puis en 2034. Tout est détaillé dans notre article sur le DPE et la location. Avant de fixer un loyer, regardez donc la classe énergétique de votre logement, parce qu’elle conditionne aussi ce que vous pourrez faire du loyer plus tard.

Les diagnostics

Les diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique, annexé au bail. Selon votre logement, il contient :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf pour un logement occupé moins de quatre mois par an ou un monument historique ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, si elles ont plus de quinze ans ;
• l’état des risques, si le logement est situé dans une zone à risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) ;
• le diagnostic bruit, dans les zones d’exposition au bruit des aéroports ;
• le diagnostic amiante, à tenir à disposition du locataire sur demande (il n’a pas à être annexé).

Ils doivent être établis par un diagnostiqueur certifié. Un détail qui piège encore des bailleurs : un DPE est valable dix ans, mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont périmés depuis le 1er janvier 2025. Si le vôtre date de cette période, il faut le refaire.

Les formalités qu’on oublie

Trois choses, rarement mentionnées dans les guides.

D’abord, l’assurance. Le propriétaire bailleur n’est pas tenu de souscrire une assurance « propriétaire non occupant » (PNO), mais il est bien placé pour le faire, et en copropriété une assurance de responsabilité civile est obligatoire. Ce qui est obligatoire, c’est que le locataire soit assuré, et vous devrez vous en assurer (le sujet des sinistres est traité plus bas).

Ensuite, la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, tout propriétaire doit déclarer dans son espace « Gérer mes biens immobiliers » à quel titre son bien est occupé et, quand ce n’est pas lui qui l’occupe, l’identité des occupants (ou la raison de l’inoccupation). Cette déclaration se met à jour à chaque changement d’occupant.

Enfin, regardez localement : le règlement de copropriété (un usage locatif est-il permis ?), et la mairie, car certaines communes ont instauré une autorisation ou une déclaration préalable à la mise en location.

Fixer le loyer

Le loyer est libre dans la plupart des communes, mais dans beaucoup de villes il ne l’est plus vraiment. Trois situations se présentent.

Dans un territoire où le niveau des loyers est encadré (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, le Pays basque, Plaine Commune, Est Ensemble), le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié. Les arrêtés sont publiés chaque année par la préfecture, et Service-Public propose un simulateur qui indique si une commune est concernée.

Dans une commune classée en zone tendue (liste mise à jour par le décret du 22 décembre 2025), le loyer d’une relocation ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions. Le décret du 20 juillet 2026 reconduit ce plafonnement jusqu’au 31 juillet 2027 pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er août 2026.

Ailleurs, le marché décide. Regardez les annonces comparables (même quartier, même surface, même état) et, si elle existe, l’observatoire local des loyers de votre agglomération. Un loyer trop haut se paie en mois de vacance, un loyer trop bas se paie pendant des années.

Dans tous les cas, deux points qui n’ont rien de tactique. La surface habitable doit figurer dans le bail. Et si le logement est classé F ou G au DPE, le loyer est gelé : pas de hausse à la relocation, pas de révision annuelle.

Reste le choix entre loyer nu et loyer meublé, qui change la durée du bail, la fiscalité et le type de locataire . Nous y reviendrons dans un article dédié.

Trouver le locataire

L’annonce

Une annonce de location doit indiquer le loyer mensuel, le complément de loyer et les charges récupérables s’il y en a, ainsi que la classe énergétique et climatique du logement et une estimation des dépenses théoriques d’énergie. Pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire. Dans un territoire à loyers encadrés, l’annonce précise aussi le loyer de base et le loyer de référence majoré.

Les visites

Avant la visite, ne demandez que l’identité, les coordonnées et les critères de recherche du candidat. La CNIL est claire sur ce point : collecter des justificatifs de situation professionnelle ou financière à ce stade n’est pas pertinent.

Le dossier

Après la visite, vous pouvez demander des pièces, mais uniquement celles de la liste fixée par le décret du 5 novembre 2015 (pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatifs d’activité professionnelle et de ressources). Sont exclus, entre autres, la carte Vitale, le livret de famille, les relevés de compte, l’extrait de casier judiciaire. Un bailleur qui exige une pièce hors liste encourt une amende administrative de 3 000 € s’il est une personne physique.

La sélection ne doit reposer sur aucun critère discriminatoire : origine, âge, situation de famille, apparence physique, et l’ensemble des motifs prévus par la loi. C’est un délit.

Garanties et solvabilité

Beaucoup de bailleurs retiennent un revenu de trois fois le loyer : c’est un repère courant, des assureurs le demandent, mais ce n’est pas une règle légale. Ce que la loi encadre, en revanche, c’est la garantie elle-même : vous ne pouvez pas exiger de caution si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti). La garantie Visale, gratuite pour le bailleur, est une autre option, dont les conditions ont évolué en 2026. Le détail des garanties se trouve dans l’article sur les impayés de loyer.

Dernier réflexe : quand on vous transmet des pièces sensibles, conservez-les avec soin. La CNIL recommande de ne garder un dossier non retenu que trois mois, et pour un locataire retenu, de conserver les données le temps du bail puis de les archiver trois ans en gestion directe.

Le bail

Le bail d’habitation en résidence principale suit un contrat type fixé par décret, accompagné d’une notice d’information. Vous pouvez le rédiger vous-même à partir d’un modèle récent, à condition qu’il comporte les mentions obligatoires et qu’y soient annexés le dossier de diagnostic technique, la notice d’information, l’état des lieux d’entrée, et, selon le cas, l’extrait du règlement de copropriété ou l’acte de cautionnement.

Quelques points qui ne se négocient pas :

• la durée minimale : trois ans pour un logement nu (six ans si le bailleur est une personne morale), un an pour un meublé (neuf mois pour un étudiant qui le demande) ;
• le loyer, la surface habitable, le montant du dépôt de garantie ;
• une clause de résiliation de plein droit pour impayé : tout bail d’habitation en contient une depuis la loi du 27 juillet 2023 ;
• si vous souhaitez pouvoir réviser le loyer, la clause de révision avec le trimestre de référence de l’IRL, sans quoi la révision est impossible (mode d’emploi de l’IRL).

Le bail peut se signer sur papier ou par signature électronique. Dans les deux cas, conservez un exemplaire signé par les deux parties, annexes comprises : c’est lui que vous sortirez en cas de désaccord.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux est établi lors de la remise des clés, contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants), sur papier ou sous forme électronique. Il décrit pièce par pièce l’état des sols, murs, plafonds et équipements, relève les compteurs, liste les clés. Des photos datées, annexées, valent mieux qu’un long descriptif.

Le locataire dispose de dix jours pour demander de le compléter, et d’un mois (le premier mois de chauffe) pour les éléments de chauffage. Si l’une des parties refuse de le faire à l’amiable, un commissaire de justice peut l’établir, à frais partagés par moitié, et les parties doivent être prévenues au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée.

Le point qui compte : sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et vous aurez beaucoup de mal à retenir quoi que ce soit au départ.

Le dépôt de garantie

Il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement nu, deux mois pour un meublé. Il ne se révise pas pendant le bail et ne produit pas d’intérêts pour le locataire. Il doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois sinon. En cas de retard, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé.

Un exemple. Pour un loyer de 620 € hors charges, le dépôt ne peut pas dépasser 620 € en location nue, ni 1 240 € en meublé. Si vous le restituez six semaines trop tard alors que l’état des lieux de sortie était conforme, deux mois de retard ont commencé : la majoration est de 2 × 62 €, soit 124 €.

Vous pouvez retenir une somme pour des dégradations ou des loyers impayés, à condition de la justifier par des devis ou des factures, et en tenant compte de la vétusté : un papier peint de douze ans n’a plus la valeur d’un papier peint neuf. En copropriété, la loi vous permet de conserver une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, pour la régularisation des charges.

Mois après mois : encaisser, quittancer, réviser

Le loyer se paie à la date et selon les modalités prévues au bail. Vous pouvez proposer un mode de paiement (virement, prélèvement, chèque), mais le locataire peut en refuser un, et vous ne pouvez pas lui imposer le prélèvement. Les espèces restent possibles dans la limite de 1 000 €.

Le locataire qui paie intégralement a droit à une quittance, gratuite, détaillant loyer et charges, sur simple demande. S’il ne paie qu’une partie, on délivre un reçu. Les règles, cas limites et erreurs fréquentes sont dans notre article sur la quittance de loyer.

Une fois par an, si le bail le prévoit, vous pouvez réviser le loyer d’après l’indice de référence des loyers. Attention à deux choses : la révision n’est jamais automatique (il faut la demander), et elle est perdue pour l’année écoulée si vous ne la réclamez pas dans l’année qui suit la date prévue.

Suivre tout cela au jour le jour est possible avec un tableur, plus confortable avec un outil qui calcule les échéances et garde l’historique. Nous en parlons dans notre guide pour choisir un logiciel de gestion locative.

Les charges : provisions et régularisation

La plupart des baux prévoient des provisions mensuelles pour les charges récupérables, régularisées une fois par an. Un mois avant la régularisation, vous envoyez au locataire le décompte par nature de charges, et vous tenez les justificatifs à sa disposition pendant six mois. Si la régularisation n’est pas faite avant la fin de l’année suivant celle où les charges sont exigibles, le locataire peut demander à payer par douzièmes.

Le délai de prescription est de trois ans, que le bailleur réclame un complément ou que le locataire réclame un trop-perçu, et pour les charges il court à partir de la régularisation elle-même. Une régularisation oubliée pendant plusieurs années devient vite un casse-tête : justificatifs introuvables, locataire parti, provisions sans rapport avec la réalité. Mieux vaut la faire chaque année.

Quand un incident survient

Le partage des rôles est posé par la loi. Le locataire prend en charge l’entretien courant et les réparations locatives (sauf si elles résultent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure). Le reste, notamment le gros entretien, la remise aux normes, le remplacement d’un équipement hors d’usage, revient au propriétaire. Et le locataire doit vous laisser accéder au logement pour des travaux, à condition d’être prévenu avant, et sans travaux le week-end ou les jours fériés sans son accord.

Deux situations demandent une marche à suivre : un sinistre (dégât des eaux, incendie, vol), avec des délais de déclaration à respecter, et un impayé, pour lequel la procédure est très encadrée. Dans le second cas, ne laissez pas traîner : le chapitre qui y est consacré (impayés de loyer : prévenir et réagir) décrit chaque étape.

La sortie du locataire

Le congé

Le locataire peut partir à tout moment, en respectant un préavis : trois mois pour un logement nu, un mois pour un meublé. Le préavis du logement nu tombe à un mois dans certains cas : logement en zone tendue, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, état de santé justifiant un changement de domicile, attribution d’un logement social. Le locataire doit alors indiquer le motif dans sa lettre et le justifier.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois pour un logement nu (trois mois pour un meublé), et pour l’un des trois motifs suivants : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux (par exemple des manquements répétés du locataire). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple courriel n’a aucune valeur. Certains locataires âgés et modestes bénéficient en outre d’une protection particulière contre le congé.

Le départ

Le jour de la remise des clés, vous établissez l’état des lieux de sortie, en le comparant à celui d’entrée. C’est la comparaison qui détermine les retenues possibles et le délai de restitution du dépôt de garantie (un mois ou deux). N’oubliez pas de relever les compteurs, de récupérer toutes les clés, de demander la nouvelle adresse pour l’envoi du décompte de charges et du solde.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• un état des lieux d’entrée expédié en dix minutes, sans photos ;
• un DPE périmé ou absent au moment de signer ;
• un dépôt de garantie supérieur au plafond ;
• un congé envoyé par courriel, ou hors délai ;
• une révision de loyer oubliée, donc perdue pour l’année ;
• une demande de pièces hors liste dans le dossier du candidat.

Questions fréquentes

Peut-on louer sans agence sans aucune formalité ?

Pour un logement nu, il n’y a aucune immatriculation à faire, mais la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr et la déclaration de vos revenus fonciers restent obligatoires. En meublé, l’activité se déclare dans les quinze jours suivant le début de la location au guichet des formalités des entreprises.

Qui paie l’état des lieux ?

Quand vous le faites ensemble à l’amiable, personne : c’est gratuit. S’il faut un commissaire de justice parce que l’une des parties refuse de le faire en commun, les frais sont partagés par moitié.

Dans quel délai restituer le dépôt de garantie ?

Un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Comment donner congé à un locataire ?

À l’échéance du bail, avec six mois de préavis (logement nu) ou trois mois (meublé), pour vendre, reprendre ou pour un motif légitime et sérieux, par lettre recommandée avec accusé de réception, par commissaire de justice ou en main propre contre récépissé.

Le loyer peut-il être révisé chaque année ?

Oui, si le bail contient une clause de révision, en appliquant la variation de l’indice de référence des loyers, et à condition que le logement ne soit pas classé F ou G au DPE.

Faut-il une assurance pour louer un logement ?

Le locataire doit s’assurer et en justifier à la remise des clés, puis chaque année sur demande. Le bailleur n’y est pas obligé pour sa part, mais une assurance propriétaire non occupant reste fortement conseillée, et en copropriété la responsabilité civile est obligatoire.

Par où démarrer cette semaine

Si vous n’avez qu’une chose à faire avant de passer l’annonce, c’est de ranger vos diagnostics : un DPE valide, tous les autres à jour, dans un même dossier. Le reste se construit en avançant, étape par étape, dans l’ordre de ce guide.

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Sources

• Service-Public, Quels diagnostics immobiliers le bailleur doit-il fournir ?
• Service-Public, Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Service-Public, Logement à louer décent et hauteur et surface minimum
• Service-Public, Logement à louer : que doit indiquer l’annonce ?
• Service-Public, État des lieux d’entrée et décret n° 2016-382 du 30 mars 2016
• Légifrance, décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (pièces justificatives)
• Légifrance, article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie) et article 22-1 (cautionnement)
• Légifrance, article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (clause résolutoire)
• Légifrance, article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (obligations du locataire)
• Service-Public, Préavis du locataire et congé donné par le propriétaire
• Service-Public, Délai de prescription d’une dette de loyer ou de charges
• impots.gouv.fr, La déclaration d’occupation
• ANIL, Assurance habitation : propriétaire et locataire
• CNIL, Location d’un bien immobilier : quels justificatifs ? et référentiel gestion locative

Informations vérifiées à la date du 30 septembre 2026.