DPE et location : les règles à connaître

Peu de sujets ont autant bougé ces dernières années que le DPE dans la location : calendrier d’interdiction, gel des loyers, réforme du mode de calcul, et maintenant un projet de loi qui pourrait assouplir les règles. Cet article fait le point au 30 septembre 2026, en séparant soigneusement ce qui est en vigueur de ce qui n’est encore qu’un texte en discussion.

Peut-on encore louer un logement classé G, F ou E ?

Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F ne pourra plus l’être à partir du 1er janvier 2028, un logement classé E à partir du 1er janvier 2034. En outre-mer, les deux premières échéances sont décalées de trois ans (G en 2028, F en 2031). Ces règles s’appliquent aux baux conclus, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de chaque date. Un projet de loi en cours d’examen pourrait assouplir l’interdiction pour les logements F et G, sous conditions de travaux, mais il n’est pas en vigueur.

Voyons cela point par point.

Le calendrier en vigueur

La décence énergétique est l’un des critères de décence du logement. Elle s’apprécie à la classe énergétique du DPE, selon un calendrier fixé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

En métropole :

• depuis le 1er janvier 2023 : une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh par mètre carré et par an ;
• depuis le 1er janvier 2025 : une classe F ou mieux (les logements classés G sont exclus) ;
• à partir du 1er janvier 2028 : une classe E ou mieux ;
• à partir du 1er janvier 2034 : une classe D ou mieux.

Dans les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : classe F ou mieux à partir du 1er janvier 2028, classe E ou mieux à partir du 1er janvier 2031, puis classe D ou mieux à partir de 2034.

À quels baux s’appliquent ces dates ?

Aux nouveaux contrats de location, et aux contrats renouvelés ou reconduits tacitement à compter de chaque date. Les baux en cours ne sont concernés qu’à leur renouvellement. La règle vise les logements loués à titre de résidence principale, et les meublés touristiques n’entrent pas dans son champ.

Un exemple. Un bail de trois ans est signé en mars 2026 pour un appartement classé F : c’est permis, puisque seule la classe G est interdite à cette date. Le bail peut aller jusqu’à son terme, en mars 2029. Mais à cette date, la classe F n’est plus admise depuis le 1er janvier 2028 : le bail ne pourra être ni renouvelé ni reconduit tacitement si le logement est toujours classé F ou moins bien. Il faut donc prévoir des travaux avant l’échéance, ou se résoudre à vendre ou à reprendre le logement.

La réforme du DPE : 2026, puis 2027

Le mode de calcul du DPE a changé au 1er janvier 2026, et il changera encore au 1er janvier 2027. Cela peut modifier la classe d’un logement sans aucun travaux.

Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité, qui sert à passer de l’énergie consommée à l’énergie primaire, est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité sont les premiers concernés : l’étiquette de beaucoup d’entre eux s’améliore, alors que le gaz garde un coefficient de 1. Les pouvoirs publics ont indiqué qu’aucun logement ne verrait son étiquette se dégrader, et que cette évolution pourrait faire sortir de la catégorie des passoires énergétiques environ 850 000 logements. Les DPE édités en 2025 et avant restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Une attestation officielle de la nouvelle étiquette est téléchargeable gratuitement avec le numéro du DPE.

Au 1er janvier 2027, un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce coefficient, de 1,9 à 1,7. Là encore, aucun logement ne verra son étiquette se dégrader, et les diagnostics réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 pourront bénéficier, à partir du 1er janvier 2027, d’une mise à jour gratuite et immédiate sur l’Observatoire DPE-Audit, sans nouvelle visite.

Pour un bailleur dont le logement est chauffé à l’électricité et classé F ou G, le réflexe est simple : avant de lancer des travaux lourds ou de renoncer à louer, vérifiez sur le site de l’ADEME avec votre numéro de DPE si la nouvelle étiquette change la donne. Cela n’a rien d’une astuce : c’est une règle de calcul que l’administration elle-même met à disposition.

Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G. Sont concernés, à la lettre :

• une hausse du loyer entre deux locataires, lors d’un nouveau bail ;
• une hausse proposée au renouvellement du contrat ;
• la révision annuelle du loyer en cours de bail, y compris par l’IRL ;
• l’action en réévaluation du loyer au renouvellement.

Le gel cesse après des travaux qui permettent d’atteindre au moins la classe E, attestée par un nouveau DPE. Les meublés touristiques ne sont pas concernés.

Autre conséquence, dans les territoires où le niveau des loyers est encadré : pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement est classé F ou G. Les détails sont dans nos articles sur la révision du loyer et l’IRL et sur l’encadrement des loyers.

Exemple : un logement classé F est loué 600 € hors charges, avec une clause de révision. L’indice progresse de 1,15 % sur l’année. Le bailleur ne peut pas appliquer la hausse, qui aurait été de 6,91 € par mois. Et quand le locataire part, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser 600 €.

Le DPE dans l’annonce et dans le bail

Le DPE est obligatoire avant la signature du bail : il fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au contrat. Il doit dater de moins de dix ans à la signature. Attention aux anciens diagnostics : ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont périmés depuis le 1er janvier 2025, et doivent être refaits.

Il doit aussi figurer dans l’annonce : la classe énergétique et climatique, et une estimation des dépenses théoriques d’énergie. Pour un logement classé F ou G, l’annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Les sanctions existent : une amende pouvant atteindre 3 000 € pour un bailleur personne physique (15 000 € pour une personne morale) en cas d’information erronée dans l’annonce, et des amendes pour le recours à un diagnostiqueur non certifié. Le diagnostic doit être établi par un professionnel certifié, assuré, indépendant et impartial.

Quand le logement n’est pas décent : les recours du locataire

Un locataire dont le logement ne respecte pas les critères de décence, dont les critères énergétiques, peut agir en trois temps : demander au bailleur de mettre le logement en conformité, par lettre recommandée de préférence ; saisir la commission départementale de conciliation (un délai de deux mois est prévu avant de pouvoir aller plus loin) ; puis saisir le juge, qui peut ordonner des travaux, diminuer le loyer ou accorder des dommages-intérêts.

Il existe des limites, inscrites dans la loi depuis le 1er janvier 2025 : le juge ne peut pas ordonner de travaux si ceux-ci feraient courir un risque de pathologie du bâti, si des contraintes architecturales ou patrimoniales s’y opposent, ou si l’autorisation administrative nécessaire a été refusée.

Le projet de loi Relance logement : ce qui n’est pas encore la loi

Un texte est en discussion au Parlement, et il concerne directement les logements F et G. Voici où il en est à la date du 30 septembre 2026.

Son parcours. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement a été présenté par le gouvernement en juin 2026, déposé au Sénat et adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026. Il a été transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet (texte n° 3058). La commission des affaires économiques de l’Assemblée a auditionné le ministre du Logement le 16 septembre 2026 pour en lancer l’examen. Aucune date d’examen en séance publique n’était fixée à notre connaissance.

Ce que prévoit l’article 6 du texte adopté par le Sénat. Il modifie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour prévoir des dérogations au critère de décence énergétique : le logement pourrait rester considéré comme décent malgré une performance insuffisante dans plusieurs cas.

• Le propriétaire démontre qu’il a réalisé tous les travaux possibles, face à des impossibilités techniques, patrimoniales ou des refus administratifs.
• L’assemblée générale de copropriété a refusé les travaux depuis moins de dix-huit mois, malgré les diligences du propriétaire.
• Un contrat de travaux est signé avant le 1er janvier 2030 : le niveau de performance est alors réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans pour un immeuble en copropriété et de trois ans pour une maison individuelle.
• L’immeuble collectif atteint déjà, dans son ensemble, la classe requise au DPE.

Ce que le texte ne dit pas. Le texte adopté par le Sénat ne contient aucune disposition sur le gel des loyers des logements F et G.

Ce qui est acquis, et ce qui ne l’est pas. Le texte ne s’appliquera que s’il est voté dans les mêmes termes par les deux assemblées et promulgué. Tant qu’il ne l’est pas, le calendrier décrit plus haut reste la règle : les logements G sont interdits, les F le seront en 2028. Ne fondez pas un investissement sur un assouplissement qui n’existe pas encore. Et si vous lisez cet article après cette date, vérifiez l’état du texte sur le dossier législatif de l’Assemblée nationale.

L’audit énergétique : pour vendre, pas pour louer

Ne confondez pas deux obligations. Louer un logement exige un DPE. Le vendre peut exiger en plus un audit énergétique, obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire proposés à la vente : depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G, depuis le 1er janvier 2025 pour les classés E, à partir du 1er janvier 2034 pour les classés D. Il n’y a pas d’audit obligatoire pour louer.

Financer les travaux

Quelques pistes à examiner, dans les règles en vigueur à la date de rédaction.

• France Rénov’ : le service public de la rénovation énergétique, pour un conseil gratuit et un point d’entrée vers les aides.
• MaPrimeRénov’ : accessible aux propriétaires bailleurs sous conditions. Le bailleur doit louer le logement rénové dans l’année suivant la demande de paiement, et pour la rénovation d’ampleur (réservée aux bailleurs aux ressources modestes ou très modestes), s’engager à le louer à titre de résidence principale pendant au moins six ans, sous peine de rembourser une partie de l’aide.
• L’éco-prêt à taux zéro, sans condition de ressources, cumulable avec MaPrimeRénov’.
• Les certificats d’économies d’énergie, proposés par les fournisseurs d’énergie.
• Le déficit foncier : la limite d’imputation sur le revenu global est portée de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.

Les aides changent souvent, y compris dans leurs conditions d’octroi : vérifiez-les sur france-renov.gouv.fr avant d’engager quoi que ce soit. Notre article sur la rentabilité montre comment intégrer des travaux dans un calcul.

Que faire selon la classe de votre logement ?

Classé A à D. Rien à faire pour l’instant. Gardez le DPE à jour et à portée de main.

Classé E. Vous pouvez louer jusqu’au 31 décembre 2033 pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits avant 2034. Anticipez les travaux plutôt que de les subir à l’échéance.

Classé F. Vous pouvez louer aujourd’hui, mais plus, sauf évolution de la loi, pour les contrats conclus, renouvelés ou reconduits à partir du 1er janvier 2028. Le loyer est gelé. Vérifiez si la réforme du DPE change votre étiquette, et regardez dès maintenant les travaux et les aides.

Classé G. Vous ne pouvez plus le louer, y compris en renouvelant ou en reconduisant un bail. Trois options : faire des travaux pour atteindre au moins la classe F, et de préférence la classe E pour ne pas retomber sous le coup de l’échéance de 2028, vendre (avec un audit énergétique si c’est une maison ou un immeuble entier), ou attendre l’issue du projet de loi, en sachant que c’est un pari.

Les erreurs qui reviennent

Signer un bail avec un DPE périmé ou sans DPE. Appliquer une révision de loyer sur un logement F ou G. Demander un complément de loyer sur un logement F ou G en zone encadrée. Oublier la mention « logement à consommation énergétique excessive » dans l’annonce. Raisonner sur la classe d’un ancien DPE sans vérifier si la réforme de 2026 l’a modifiée. Et attendre la dernière minute : entre un devis, un vote de copropriété et des travaux, la mise en conformité prend des mois. Pour replacer tout cela dans le parcours d’une mise en location, notre guide de la gestion sans agence détaille chaque étape.

Questions fréquentes

Peut-on encore louer un logement classé G ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué : l’interdiction vaut pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de cette date. Un projet de loi pourrait introduire des dérogations, mais il n’est pas en vigueur.

À partir de quand un logement classé F ne pourra-t-il plus être loué ?

À compter du 1er janvier 2028 en métropole (2031 en outre-mer), pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits à partir de cette date, sauf évolution de la loi. Un projet de loi en cours d’examen prévoit des dérogations sous conditions de travaux.

Mon bail en cours est-il concerné ?

Pas avant son renouvellement ou sa reconduction tacite. À ce moment-là, le logement doit respecter la classe exigée à cette date.

Le loyer d’un logement classé F ou G peut-il être augmenté ?

Non. Depuis le 24 août 2022, sont interdits la hausse entre deux locataires, la hausse au renouvellement, la révision annuelle en cours de bail et l’action en réévaluation au renouvellement. Le gel cesse après des travaux permettant d’atteindre au moins la classe E, attestée par un nouveau DPE.

Un DPE de 2020 est-il encore valable ?

Non, s’il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : il est périmé depuis le 1er janvier 2025. Un DPE plus récent est valable dix ans.

Le nouveau calcul du DPE de 2026 a-t-il changé ma classe ?

C’est possible si votre logement est chauffé à l’électricité : le coefficient de conversion est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Vous pouvez vérifier et télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME avec le numéro de votre DPE. Un second ajustement, à 1,7, est prévu au 1er janvier 2027.

Que risque un bailleur qui loue un logement qui ne respecte pas la décence énergétique ?

Le locataire peut demander la mise en conformité, saisir la commission de conciliation puis le juge, qui peut ordonner des travaux, diminuer le loyer ou accorder des dommages-intérêts.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour louer ?

Non. Il est obligatoire pour vendre certaines maisons individuelles et certains immeubles entiers classés D, E, F ou G, selon un calendrier qui s’étale jusqu’en 2034.

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Sources

• Ministères de la Transition écologique et du Logement, Location et gel des loyers des passoires énergétiques
• ANIL, Performance énergétique et décence du logement
• Service-Public, Diagnostic de performance énergétique (DPE) et Logement à louer : que doit indiquer l’annonce ?
• Service-Public, Les logements les moins bien isolés ne peuvent plus être loués
• Ministères de la Transition écologique et du Logement, Évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026
• Ministères de la Transition écologique et du Logement, DPE et audits énergétiques : publication de l’arrêté abaissant le facteur de conversion de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027 et Légifrance, arrêté du 19 août 2026
• Service-Public, Vérifier son DPE ou audit énergétique et télécharger une attestation
• Sénat, Relance et décentralisation du logement : dossier législatif et texte adopté ; Assemblée nationale, dossier législatif et projet de loi n° 3058
• Service-Public, Audit énergétique en cas de vente d’un bien immobilier et ministères de la Transition écologique, Audit énergétique réglementaire
• France Rénov’, Je suis un propriétaire bailleur ; ANIL, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : bailleurs modestes et très modestes
• BOFiP, Rehaussement temporaire du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique

Informations vérifiées à la date du 30 septembre 2026.