Location meublée ou nue : que choisir ?

Sur le papier, la question se règle vite : le meublé rapporte davantage, le nu est plus simple. Dans la réalité, elle dépend du logement, de la ville, de vos revenus, du temps que vous voulez y consacrer et de la durée pendant laquelle vous comptez le garder. Cet article compare les deux sur les points qui comptent, en séparant ce que dit la loi de ce qui relève de la situation de chacun, et sans conclure à la place du lecteur.

Les différences juridiques qui comptent

Quelle est la différence entre location meublée et location nue ? Le bail dure un an en meublé (neuf mois pour un étudiant) contre trois ans en location nue. Le préavis du locataire est de un mois en meublé, de trois mois en nu (réductible à un mois dans certains cas). Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer en meublé, un seul en nu. La fiscalité diffère aussi : bénéfices industriels et commerciaux en meublé, revenus fonciers en nu.

Durée du bail et reprise du logement

En location nue, le bail est de trois ans, six ans si le bailleur est une personne morale. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance, avec six mois de préavis, et pour vendre, reprendre ou pour un motif légitime et sérieux.

En meublé, le bail est d’un an, reconduit tacitement, ou de neuf mois pour un étudiant qui le demande. Le bailleur peut donner congé à chaque échéance annuelle, avec trois mois de préavis, pour les mêmes trois motifs : vendre, reprendre, ou un motif légitime et sérieux. La différence tient à la fréquence des échéances : tous les ans plutôt que tous les trois ans. Reprendre le logement pour y loger un proche ou le vendre libre est donc plus souple en meublé.

Préavis du locataire

Le locataire d’un meublé peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Dans un logement nu, le préavis est de trois mois, ramené à un mois dans certains cas : logement en zone tendue, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi après une perte d’emploi, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, état de santé, attribution d’un logement social. C’est un facteur de rotation : en meublé, le départ peut arriver vite.

Dépôt de garantie

Il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement nu et à deux mois pour un meublé. Les délais et les règles de restitution sont les mêmes : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon, avec une majoration de 10 % du loyer par mois de retard commencé.

Le mobilier : ce que la loi impose

Un logement n’est pas « meublé » parce qu’il contient quelques meubles. Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté au logement. Il manque un élément, et le logement risque d’être requalifié en location nue avec tout ce que cela entraîne (durée du bail, fiscalité). Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont annexés au bail.

La fiscalité : deux univers différents

C’est souvent le point qui fait pencher la balance. Il faut donc le regarder de près.

En location nue : revenus fonciers

Les loyers sont des revenus fonciers. Le micro-foncier s’applique tant que les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option (irrévocable trois ans), le régime réel permet de déduire les charges effectives, mais pas d’amortissement. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %. Un déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pour les charges autres que les intérêts d’emprunt.

En location meublée : bénéfices industriels et commerciaux

Les loyers sont des BIC. Pour la location de longue durée, le micro-BIC offre un abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus de 2025 et 83 600 € pour ceux de 2026. Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire fortement le revenu imposable, avec une comptabilité à tenir (en pratique, un expert-comptable).

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique si les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou si les revenus de la location sont inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer. Les déficits ne s’imputent que sur les bénéfices de même nature, sur dix ans, pas sur le revenu global.

Trois points spécifiques au meublé méritent d’être connus :

• les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % pour les revenus perçus à partir de 2025, contre 17,2 % pour les revenus fonciers ;
• l’activité est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf exonérations (recettes inférieures ou égales à 5 000 €, ou location d’une partie de sa résidence principale sous conditions de loyer) ;
• l’activité doit être déclarée au guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours suivant le début de la location, ce qui génère un numéro SIRET.

À la revente : la réintégration des amortissements

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, avant application des abattements pour durée de détention (à l’exception de certaines résidences avec services). L’avantage de l’amortissement n’a donc plus le même poids sur la durée longue.

Un comparatif chiffré, pour fixer les idées

Prenons un loyer de 600 € par mois, soit 7 200 € par an, sans charges pour isoler l’effet de la fiscalité, et un foyer imposé à 30 % de tranche marginale.

En nu, au micro-foncier : revenu imposable de 7 200 × 0,70 = 5 040 €, taxé à 30 % + 17,2 % = 47,2 %, soit 2 379 € d’impôt et de prélèvements. Il reste 4 821 €.

En meublé au micro-BIC, à loyer identique : revenu imposable de 7 200 × 0,50 = 3 600 €, taxé à 30 % + 18,6 % = 48,6 %, soit 1 750 €. Il reste 5 450 €.

L’écart fiscal, à loyer égal, est d’environ 630 € par an en faveur du meublé dans ce cas. C’est réel, mais ce n’est qu’une partie du tableau : il faut y retrancher l’ameublement et son renouvellement, la CFE, une vacance plus fréquente liée à la rotation, l’éventuel coût d’un comptable au régime réel. Et il se comparerait autrement avec des charges élevées, où le régime réel du foncier ou du BIC redevient intéressant. Pour comparer sérieusement, reprenez le raisonnement de notre article sur le calcul de la rentabilité avec vos chiffres.

Une parenthèse pour la location nue : le dispositif d’amortissement créé par la loi de finances pour 2026 (acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, immeuble collectif, loyers plafonnés, engagement de neuf ans) ne concerne que la location nue. Ses conditions sont strictes, elles sont décrites dans l’article sur la rentabilité.

Loyers, rendement, vacance

Les loyers de meublés sont souvent plus élevés que ceux des logements nus comparables. De combien ? Cela dépend beaucoup des villes, des quartiers et de la demande. Il n’y a pas de pourcentage à retenir : regardez les annonces comparables, meublées et non meublées, dans votre secteur, et l’observatoire local des loyers s’il existe.

Mais un loyer plus élevé n’est qu’un côté du calcul. L’autre, c’est la rotation : des locataires qui restent en moyenne moins longtemps, donc davantage de périodes de vacance, de ménages à refaire, d’états des lieux, de frais de remise en location. Un bon meublé en ville étudiante peut être loué neuf mois par an seulement si vous ne prévoyez pas de relocation en été. À l’inverse, un meublé bien placé pour des déplacements professionnels peut se louer en continu.

Ce que ça change dans la gestion

Le meublé demande plus de suivi : un inventaire du mobilier à tenir à jour, des équipements à réparer ou remplacer, des échéances de bail tous les ans, un état des lieux plus souvent. En nu, l’effort est concentré au début et à la fin de bails plus longs. Côté comptabilité, le meublé au régime réel demande une comptabilité réelle, celle du nu une déclaration plus simple (la 2044).

Côté fiscalité comme côté gestion, le bon outil aide à ne rien oublier : voir notre guide pour choisir un logiciel de gestion locative qui distingue le suivi du loyer, des charges et de la révision.

Les règles qui valent pour les deux

La location meublée à titre de résidence principale reste soumise à la loi du 6 juillet 1989. Plusieurs règles sont donc identiques.

L’encadrement des loyers. Dans les territoires concernés, il s’applique aux logements vides comme aux meublés, avec des loyers de référence distincts. Dans les communes en zone tendue, l’évolution du loyer à la relocation et au renouvellement est encadrée dans les deux cas. Voir l’encadrement des loyers.

La décence, y compris énergétique. Le DPE doit être fourni et l’interdiction de louer les logements les plus énergivores vaut pour les logements loués comme résidence principale, meublés compris, avec le gel des loyers des logements F et G. Voir le DPE et la location.

Les diagnostics, l’état des lieux, la quittance, le dépôt de garantie. Ils suivent les mêmes règles. Les étapes sont décrites dans notre guide de la gestion sans agence.

Le bail mobilité (un à dix mois, pour certains profils) et la location saisonnière sont d’autres régimes, hors du cadre de cette comparaison.

Quel profil de locataire, quel type de bien ?

Le meublé attire des locataires en transition : étudiants, jeunes actifs, personnes en mobilité professionnelle, ménages qui ne veulent pas s’équiper. Le nu attire plutôt des locataires qui s’installent, avec des meubles et un projet de durée : familles, couples, salariés installés.

Cela ne veut pas dire que chaque bien s’y prête. Un studio près d’une université se loue bien en meublé. Un quatre pièces en périphérie, dans une zone où la demande est familiale, se loue plus naturellement nu. Le meilleur moyen de trancher est de regarder ce qui se loue effectivement autour de votre bien, et à quel prix.

Comment décider sans se raconter d’histoires

Quelques questions pour y voir clair, sans réponse toute faite.

1. Combien de temps comptez-vous garder le bien, et envisagez-vous de le vendre ou de le reprendre ? (Le meublé offre plus de souplesse, le nu plus de stabilité.)
2. Quelle est votre tranche marginale d’imposition, et avez-vous d’autres revenus fonciers ou BIC ? (Le comparatif fiscal dépend de votre foyer.)
3. Acceptez-vous la rotation, les remises en état et la gestion plus fréquente ?
4. Que se loue autour de chez vous : quelle demande, à quel loyer, pour quelle durée ?
5. Le logement est-il classé F ou G, en zone encadrée ? Ces deux contraintes pèsent de la même façon sur les deux formules.
6. Avez-vous besoin de stabilité de revenus, ou de flexibilité ?

Les réponses ne convergent pas toujours. C’est normal : il y a des bailleurs qui louent nu, d’autres meublé, et certains qui possèdent les deux et en sont satisfaits.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre location meublée et location nue ?

La durée du bail (un an contre trois ans), le préavis du locataire (un mois contre trois), le dépôt de garantie (jusqu’à deux mois contre un), le mobilier obligatoire et la fiscalité (BIC contre revenus fonciers).

Quelle est la durée d’un bail meublé ?

Un an, reconduit tacitement, ou neuf mois pour un étudiant qui le demande.

Quel est le préavis du locataire d’un meublé ?

Un mois, dans tous les cas.

Combien de dépôt de garantie peut-on demander pour un meublé ?

Jusqu’à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location nue.

Que doit contenir un logement meublé ?

Au minimum les éléments de la liste du décret du 31 juillet 2015 : literie, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Loueur en meublé non professionnel : le statut de celui dont les recettes de location meublée sont inférieures à 23 000 € par an, ou dont les revenus de location sont inférieurs à ses autres revenus d’activité. Les loyers relèvent des BIC, au micro-BIC ou au régime réel.

La location meublée est-elle plus rentable ?

Pas automatiquement. Le loyer est souvent plus élevé et la fiscalité peut être plus douce, mais la rotation, l’ameublement, la CFE et la vacance pèsent aussi. Le calcul doit se faire bien par bien, avec vos chiffres.

La location meublée est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?

Oui, comme la location nue, dans les territoires concernés, avec des loyers de référence distincts pour les meublés.

Vous gérez vous-même votre location ? Keyzio vous permet de suivre vos loyers, documents et locataires au même endroit, que vous louiez nu ou meublé.

Sources

• Service-Public, Préavis et formalités du congé donné par le locataire et congé donné par le propriétaire
• Service-Public, Dépôt de garantie dans un bail d’habitation et Légifrance, article 22 de la loi du 6 juillet 1989
• Légifrance, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier d’un logement meublé)
• ANIL, Fin du bail pour une location meublée
• Service-Public, Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée
• impots.gouv.fr, Location meublée, Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? et CFE et location meublée
• impots.gouv.fr, Plus-value d’un bien donné en location meublée et Légifrance, article 84 de la loi de finances pour 2025
• BOFiP, Revenus fonciers : régime micro-foncier et imputation des déficits fonciers
• Service-Public, Encadrement des loyers en zone tendue et Investissement locatif Relance logement

Informations vérifiées à la date du 30 septembre 2026.