Calculer la rentabilité locative de son investissement

Une annonce qui affiche 5,5 % de rentabilité parle d’un seul chiffre : le loyer annuel rapporté au prix d’achat. Il ne dit rien de la taxe foncière, des charges de copropriété que le locataire ne rembourse pas, de la vacance, des travaux, des impôts ni du crédit. Dans l’exemple détaillé plus bas, ce même bien rapporte 3,1 % une fois les charges payées, puis 1,6 % après impôt, et il demande un effort d’épargne chaque mois. Aucun de ces chiffres n’est faux : ils répondent à des questions différentes.

Les trois rentabilités, et ce que chacune mesure

Comment calculer la rentabilité locative ? La rentabilité brute, c’est le loyer annuel hors charges divisé par le prix d’achat, multiplié par 100. La rentabilité nette, c’est le loyer réellement encaissé moins les charges que le propriétaire supporte, divisé par le coût total de l’opération (prix, frais, travaux). La rentabilité nette-nette refait ce calcul après impôt. Le cash-flow, lui, mesure ce qui reste chaque mois une fois le crédit remboursé.

Il n’existe pas de définition légale unique, et c’est ce qui rend les comparaisons glissantes. Les conventions retenues ici sont les suivantes.

• Brute : loyers annuels hors charges ÷ prix d’achat × 100. C’est le chiffre des annonces, avant tout frais.
• Nette : (loyers encaissés − charges non récupérables) ÷ coût total × 100, où le coût total est le prix, les frais d’acquisition et les travaux.
• Nette-nette : (loyers encaissés − charges − impôts) ÷ coût total × 100.
• Cash-flow : ce qui reste après les charges, les impôts et les mensualités du crédit, assurance comprise. Positif, il autofinance le bien. Négatif, il mesure l’effort d’épargne mensuel.

Gardez la même convention quand vous comparez deux biens, sinon la comparaison ne vaut rien.

Ce qu’il faut mettre dans le calcul

Le prix et les frais d’acquisition

Le prix d’achat n’est qu’une partie de ce que vous payez. Les frais d’acquisition, dits « frais de notaire », représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix dans l’ancien, et entre 2 % et 3 % dans le neuf (Notaires de France). Ils se composent en grande partie de droits de mutation, dont le taux départemental a été relevé dans de nombreux départements en 2025. Ajoutez les travaux, même modestes (peinture, électroménager), et le coût des diagnostics.

Les charges que le locataire ne rembourse pas

Le locataire rembourse les charges récupérables : eau, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, entre autres. Le reste reste à votre charge.

• La taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui se récupère. Son montant varie beaucoup selon la commune : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.
• Les charges de copropriété non récupérables : honoraires du syndic pour la part propriétaire, gros travaux votés en assemblée, assurance de l’immeuble.
• L’assurance propriétaire non occupant (PNO) et, le cas échéant, l’assurance contre les loyers impayés, qui coûte de l’ordre de 2 à 5 % du loyer annuel (INC) : voir notre article sur les impayés de loyer.
• Les frais de gestion : comptable, logiciel, éventuellement agence.
• L’entretien et les petites réparations, sous forme de provision annuelle : un pourcentage du loyer plutôt qu’un zéro de confort. C’est une hypothèse de prudence, pas une statistique.

La vacance et les impayés

Un logement n’est jamais loué douze mois sur douze, sur vingt ans. Entre deux locataires, il y a un délai de relocation, des travaux, un état des lieux. Retenir un mois de vacance par an est un point de départ raisonnable pour un petit logement en ville tendue. Cela peut être un mois et demi, deux mois, voire davantage, pour un bien plus difficile à louer : c’est à vous d’évaluer votre marché local (nombre d’annonces comparables, durée moyenne de mise en location). Et intégrez un risque d’impayé dans votre prudence, qu’il soit couvert par une assurance ou non.

Exemple 1 : un studio en grande ville

Un studio acheté 120 000 €. Frais de notaire à 7,5 % : 9 000 €. Travaux et mise en état : 6 000 €. Coût total : 135 000 €. Loué 550 € hors charges par mois, soit 6 600 € par an.

Les charges annuelles non récupérables : taxe foncière (hors ordures ménagères) 850 €, charges de copropriété non récupérables 450 €, PNO 120 €, gestion et comptabilité 150 €, provision d’entretien 330 € (5 % du loyer), soit 1 900 €. La vacance est de un mois par an : 550 €, donc 6 050 € de loyers réellement encaissés.

• Rentabilité brute : 6 600 ÷ 120 000 = 5,50 %.
• Rentabilité nette : (6 050 − 1 900) ÷ 135 000 = 4 150 ÷ 135 000 = 3,07 %.
• Rentabilité nette-nette. Hypothèse : un foyer imposé à 30 % de tranche marginale, avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, soit 47,2 % au total. Au micro-foncier (abattement de 30 %), le revenu imposable est de 6 050 × 0,70 = 4 235 €, l’impôt de 1 999 €, il reste 2 151 €, soit 1,59 %. Au régime réel, le revenu imposable est de 4 150 € (les charges réelles sont déduites), l’impôt de 1 959 €, il reste 2 191 €, soit 1,62 %.

De 5,50 % à 1,6 %, il manque près de 3,9 points. Environ 2,4 viennent des charges, de la vacance et des frais d’acquisition qui alourdissent la base, et environ 1,5 de l’impôt. Personne n’a menti : l’annonce répond simplement à une autre question.

Exemple 2 : un T2 en ville moyenne

Un T2 acheté 95 000 €, frais de notaire à 7,5 % (7 125 €), travaux de 5 000 €, soit un coût total de 107 125 €. Loué 620 € par mois, soit 7 440 € par an.

Dans une ville moyenne, on prévoit plus de vacance : un mois et demi, soit 930 €, donc 6 510 € de loyers encaissés. Charges annuelles : taxe foncière 900 €, copropriété non récupérable 600 €, PNO 130 €, gestion 150 €, entretien 520 € (7 % du loyer), soit 2 300 €.

• Rentabilité brute : 7 440 ÷ 95 000 = 7,83 %.
• Rentabilité nette : (6 510 − 2 300) ÷ 107 125 = 4 210 ÷ 107 125 = 3,93 %.
• Rentabilité nette-nette, avec les mêmes hypothèses fiscales : au micro-foncier, 6 510 × 0,70 = 4 557 € imposables, 2 151 € d’impôt, il reste 2 059 €, soit 1,92 % ; au réel, 4 210 € imposables, 1 987 € d’impôt, il reste 2 223 €, soit 2,08 %.

Le T2 affiche un brut bien supérieur (7,83 % contre 5,50 %), mais l’écart se réduit à quelques dixièmes de point après impôt. Une rentabilité plus élevée sur le papier compense rarement une vacance plus longue, une taxe foncière plus lourde et un marché moins liquide à la revente. Ce n’est pas une règle, c’est ce que montrent ces deux exemples, et ce que votre propre calcul doit vérifier.

Du rendement au cash-flow : le financement

Reprenons les deux biens en supposant qu’ils sont financés à 100 % (prix, frais et travaux), sur 20 ans, à 3,5 % avec une assurance de 0,30 % du capital par an. Ces chiffres sont des hypothèses de calcul, pas des taux du marché : refaites le calcul avec l’offre de votre banque.

Studio (135 000 € empruntés). Mensualité : environ 817 € assurance comprise, soit 9 800 € par an. Les loyers encaissés moins les charges donnent 4 150 € par an. Le cash-flow avant impôt est donc d’environ −5 650 € par an, soit environ −470 € par mois. Après l’impôt du régime micro-foncier, il passe à environ −640 € par mois.

T2 (107 125 € empruntés). Mensualité d’environ 648 € assurance comprise. Cash-flow avant impôt : environ −3 570 € par an, soit environ −300 € par mois, et environ −480 € par mois après impôt au micro-foncier.

Trois remarques.

D’abord, un cash-flow négatif n’est pas en soi une erreur : c’est un effort d’épargne. Dans le studio, la première année, environ 4 750 € de capital sont remboursés : cet argent ne disparaît pas, il devient du patrimoine. Mais il faut pouvoir financer l’écart, chaque mois, pendant vingt ans.

Ensuite, le régime réel change la donne quand on emprunte : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Dans l’exemple du studio, les intérêts de la première année (environ 4 650 €) dépassent le résultat foncier de 4 150 € : l’impôt tomberait à zéro cette année-là. C’est pour cela que le micro-foncier, tentant pour sa simplicité, n’est pas toujours le bon choix quand on rembourse un crédit.

Enfin, un apport personnel réduit l’emprunt, donc la mensualité, donc l’effort mensuel. Le calcul à 100 % de financement est un cas limite, utile pour voir l’ordre de grandeur.

La fiscalité 2026, ce qui fait varier le résultat

Les chiffres qui suivent sont ceux en vigueur à la date du 30 septembre 2026.

En location nue. Le micro-foncier s’applique tant que les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option (irrévocable pendant trois ans), on passe au régime réel, avec la déclaration n° 2044. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 %. Un déficit foncier provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 : le lien avec le DPE est direct.

En location meublée non professionnelle. Deux régimes : le micro-BIC (abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus de 2025 et 83 600 € pour ceux de 2026) ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier. Les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % pour les revenus perçus à partir de 2025. L’activité est soumise à la cotisation foncière des entreprises, sauf exonérations. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors certaines résidences services). Les détails sont dans notre comparaison entre location meublée et location nue.

Un dispositif nouveau : l’amortissement en location nue. La loi de finances pour 2026 a créé un mécanisme d’amortissement pour certaines acquisitions de logements loués nus, réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les conditions sont strictes : logement situé dans un immeuble collectif, loué nu à titre de résidence principale pendant neuf ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire, et des taux d’amortissement qui varient selon le niveau de loyer pratiqué et selon que le bien est neuf ou ancien réhabilité. L’amortissement déduit est plafonné par foyer (8 000 € par an, majorés dans certains cas de 2 000 € ou 4 000 €) et réintégré si les engagements ne sont pas tenus. Ce n’est pas une option pour tout investisseur, mais c’est un élément à regarder avant d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien avec gros travaux.

Rentabilité locative ou rentabilité de l’investissement ?

La rentabilité locative ne mesure que ce que le bien rapporte en loyers. Elle ignore l’évolution de sa valeur : une plus-value à la revente, ou une moins-value, change complètement le bilan de l’opération. Une localisation qui rapporte peu en loyers mais se revalorise peut valoir davantage qu’un bien qui rapporte plus mais se dévalorise. C’est pourquoi le rendement locatif est un outil de comparaison et de prudence, pas une promesse de performance globale.

Six étapes pour faire son propre calcul

1. Établir le coût total : prix, frais d’acquisition, travaux, diagnostics.
2. Estimer le loyer réaliste (annonces comparables, observatoire local, plafond si le logement est en zone encadrée : voir l’encadrement des loyers).
3. Retrancher la vacance en mois par an, avec une hypothèse prudente.
4. Lister toutes les charges non récupérables, en demandant au vendeur la dernière taxe foncière et les derniers décomptes de charges.
5. Calculer l’impôt dans le régime probable, et comparer micro et réel si les deux sont ouverts.
6. Ajouter le financement pour obtenir le cash-flow, avec l’offre réelle de votre banque.

Un simulateur fait gagner du temps pour tester plusieurs scénarios : Keyzio en propose un, parmi d’autres, et les fonctionnalités de suivi d’un outil de gestion locative (comment le choisir) permettent ensuite de comparer l’hypothèse de départ à la réalité.

Les erreurs classiques

Comparer la rentabilité brute d’une annonce à la rentabilité nette d’un autre bien. Oublier les frais de notaire et les travaux dans le coût total. Ne retenir aucune vacance. Sous-estimer la taxe foncière d’une commune que l’on ne connaît pas. Raisonner avant impôt alors que l’impôt est le poste qui pèse le plus. Négliger la classe énergétique : un logement classé F ou G implique des travaux, un loyer gelé et, à terme, une interdiction de louer. Ignorer l’encadrement du loyer dans les territoires concernés. Et confondre rentabilité et cash-flow : un bien peut être rentable et pourtant peser sur votre budget tous les mois.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?

Loyer annuel hors charges ÷ prix d’achat × 100. Un bien acheté 120 000 € et loué 550 € par mois affiche 5,50 %. Ce chiffre ne tient compte d’aucun frais.

Quelle différence entre rentabilité nette et nette-nette ?

La rentabilité nette retranche les charges non récupérables et la vacance. La rentabilité nette-nette retranche en plus l’impôt sur les loyers (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

Quelle est une bonne rentabilité locative ?

Il n’y a pas de seuil universel. Ce qui compte, c’est le rendement net-net rapporté à votre effort d’épargne, à votre horizon de détention et au risque (vacance, travaux, revalorisation). Comparez toujours avec la même méthode.

Comment intégrer la vacance locative dans le calcul ?

En retirant un nombre de mois de loyer par an. Un mois par an est un point de départ raisonnable pour un petit logement en ville tendue, davantage pour un bien plus difficile à louer. C’est une hypothèse de prudence à adapter à votre marché.

Les frais de notaire entrent-ils dans la rentabilité ?

Oui dans la rentabilité nette et nette-nette, où ils font partie du coût total. La rentabilité brute, telle qu’elle est affichée dans les annonces, les ignore.

Qu’est-ce que le cash-flow locatif ?

C’est ce qui reste chaque mois après les charges, les impôts et la mensualité du crédit. Positif, le bien s’autofinance. Négatif, vous financez l’écart : c’est ce qu’on appelle l’effort d’épargne.

La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?

Non, sauf la part correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est une charge récupérable.

Vous gérez vous-même votre location ? Keyzio vous permet de suivre vos loyers, charges et documents au même endroit, pour comparer votre rendement prévu au rendement réel.

Sources

• impots.gouv.fr, Revenus fonciers : régime micro-foncier (BOFiP)
• impots.gouv.fr, BOFiP : imputation des déficits fonciers et rehaussement temporaire du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique
• Service-Public, Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée
• impots.gouv.fr, Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? et Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE ?
• Légifrance, article 84 de la loi de finances pour 2025 et impots.gouv.fr, plus-value d’un bien donné en location meublée
• Légifrance, article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et Service-Public, Investissement locatif Relance logement (dispositif Jeanbrun)
• Notaires de France, Droits de mutation, frais d’acquisition ou « frais de notaire » et Service-Public, Frais de notaire : les droits de mutation augmentent dans certains départements
• Institut national de la consommation, S’assurer contre les loyers impayés (GLI)

Informations vérifiées à la date du 30 septembre 2026.