Impayés de loyer : prévenir et réagir

Un impayé de loyer commence rarement par un drame. C’est un virement qui ne vient pas, une excuse plausible, puis un deuxième mois, et, souvent, une gêne qui empêche le bailleur d’appeler. C’est pourtant dans les premières semaines que tout se joue : une garantie à activer, un échéancier à proposer, ou une procédure à engager dans les formes. Voici comment prévenir l’impayé, puis comment réagir, dans l’ordre réel des étapes, avec les délais exacts et les points de droit qui changent selon la date de signature du bail.

Prévenir : tout se joue avant la signature

Un dossier examiné de près, dans les limites de la loi

Le dossier du candidat se limite aux pièces de la liste fixée par le décret du 5 novembre 2015 : pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatifs d’activité professionnelle et de ressources. Toute autre pièce est interdite, avec à la clé une amende administrative de 3 000 € pour un bailleur personne physique. Dans cette liste, regardez la cohérence : des bulletins de salaire qui correspondent à l’avis d’imposition, un contrat de travail en accord avec l’employeur indiqué. Toute la sélection du locataire, des visites au bail, est décrite dans notre guide de la gestion sans agence.

On entend souvent qu’il faut un revenu égal à trois fois le loyer. C’est un repère courant chez les bailleurs et chez les assureurs, pas une règle légale : un bailleur reste libre de choisir, sans critère discriminatoire, mais rien ne l’oblige à s’y tenir ni ne l’en empêche.

Une garantie, pas plusieurs

La loi pose une règle qui surprend : un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas, en plus, exiger une caution. La caution serait nulle. Seule exception, le locataire étudiant ou apprenti, pour qui les deux garanties peuvent se cumuler (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il faut donc choisir.

La caution personnelle. Un proche du locataire s’engage à payer à sa place s’il ne le fait pas. Sa solvabilité compte autant que celle du locataire : examinez ses justificatifs avec la même rigueur.

La garantie Visale. C’est un dispositif gratuit d’Action Logement, qui se porte caution pour le locataire. Elle a évolué en 2026. Elle couvre désormais les trois premières années du bail, avec des plafonds de loyer et charges de 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les communes de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les départements et régions d’outre-mer et à Saint-Martin, et 1 365 € ailleurs. Le locataire et le bailleur ne doivent pas être de la même famille, et le locataire doit remplir des conditions (âge, statut, ressources) qui varient selon la situation. Côté bailleur, deux délais comptent : dans les quinze jours qui suivent l’impayé, vous devez réclamer le paiement au locataire par mise en demeure, et dès que l’impayé dépasse le total d’un mois de loyer et charges, vous pouvez le déclarer à Action Logement. Vérifiez les conditions exactes qui s’appliquent à votre bail sur visale.fr, car elles ont changé récemment.

L’assurance loyers impayés (GLI). Elle rembourse au bailleur les loyers, les charges et les taxes impayés, et selon les contrats les frais d’huissier ou de procédure. Elle coûte de l’ordre de 2 à 5 % du loyer annuel, selon l’assureur et les options. L’assureur pose ses conditions, en général un niveau de revenus minimum, et examine les justificatifs du locataire. C’est un coût à intégrer dans la rentabilité : notre article sur le calcul de la rentabilité locative montre comment.

Un mode de paiement qui laisse des traces

Vous pouvez proposer le virement ou le prélèvement automatique, mais le locataire peut refuser le mode proposé : vous ne pouvez pas lui imposer le prélèvement. Dans tous les cas, privilégiez un paiement traçable et une date de paiement claire dans le bail. Pour le suivi, un tableur discipliné ou un outil qui compare le loyer attendu au loyer reçu suffit ; le sujet est abordé dans notre guide pour choisir un logiciel de gestion locative. Et rappelez-vous qu’en cas de paiement partiel, on délivre un reçu, pas une quittance (voir notre article sur la quittance de loyer).

Dès le premier retard : réagir vite, sans brusquer

Voici l’ordre que suit en pratique un bailleur qui veut garder la maîtrise de la situation.

D’abord, vérifier. Un virement en cours, une erreur de montant ou de date : cela arrive. Un coup de téléphone ou un message dans les jours qui suivent l’échéance règle beaucoup de cas et préserve la relation.

Ensuite, écrire. Si le retard se prolonge, une lettre simple de rappel, puis une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure est une démarche du bailleur : elle fixe la date à laquelle vous avez réclamé, elle prouve votre bonne foi et sert de base à la suite. Elle n’a pas les effets d’un commandement de payer.

Activer les garanties dès le premier impayé. Caution, Visale ou assurance loyers impayés : réclamez sans attendre, en respectant les délais du contrat ou de Visale (quinze jours pour la mise en demeure côté Visale).

Signaler à la CAF ou à la MSA si le locataire perçoit une aide au logement. Le bailleur doit signaler l’impayé à l’organisme lorsque la dette atteint un seuil fixé par la réglementation, selon que l’aide lui est versée directement ou qu’elle est versée au locataire. Ne pas le faire est sanctionné. Les seuils exacts figurent sur la fiche de Service-Public citée en sources.

Proposer une solution. Un échéancier amiable, écrit, signé par les deux parties, avec des montants réalistes, vaut souvent mieux qu’un contentieux qui coûte du temps et de l’argent aux deux. Le locataire peut aussi solliciter le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour une aide temporaire, et être orienté par l’ADIL ou une assistante sociale. Avant de signer un échéancier, vérifiez dans votre contrat de garantie, ou auprès de Visale, qu’il ne remet pas en cause la prise en charge : certains contrats imposent d’en informer l’assureur.

Le commandement de payer, vrai point de départ de la procédure

Ce que c’est

Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice (le nouveau nom de l’huissier). C’est lui qui déclenche le compte à rebours de la clause résolutoire, cette clause du bail qui prévoit la résiliation de plein droit en cas d’impayé. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation doit en contenir une.

Il doit contenir le montant du loyer, le détail de la dette, le délai laissé au locataire pour régulariser (six semaines), l’information sur le FSL et sur les délais de paiement que le juge peut accorder. Le commissaire de justice signale la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Six semaines ou deux mois ? Le point de droit qu’on oublie

Avant la loi du 27 juillet 2023, le locataire disposait de deux mois après le commandement pour régulariser. La loi a ramené ce délai à six semaines. La question est de savoir à quels baux ce nouveau délai s’applique. Dans un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a répondu que la loi ne contient aucune disposition qui déroge à la règle de non-rétroactivité : les baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi, le 29 juillet 2023, demeurent régis par les stipulations de leur clause, donc par le délai de deux mois quand la clause le prévoit.

Concrètement : pour un bail signé à partir du 29 juillet 2023, le délai est de six semaines. Pour un bail signé avant, il faut regarder ce que dit la clause résolutoire de votre bail, qui prévoit le plus souvent deux mois. Ne vous fiez donc pas au délai que vous avez lu : lisez votre bail avant de faire délivrer un commandement, parce qu’une procédure engagée avant l’expiration du délai applicable risque d’être jugée irrecevable et vous fait perdre des semaines.

Pendant le délai

Le locataire peut payer, demander des délais au juge, ou faire appel au FSL. S’il règle la totalité de la dette dans le délai, la clause ne joue pas. Sinon, elle prend effet et vous pouvez saisir le juge.

L’assignation et l’audience

Si la dette n’est pas réglée, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, en général en référé. L’assignation est notifiée au préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience. Pour les dettes inférieures à 5 000 €, une tentative de règlement amiable est en principe exigée avant de saisir le juge : votre commissaire de justice ou l’ADIL vous diront si elle s’impose dans votre cas.

Le juge peut demander un diagnostic social et financier, qui décrit la situation du locataire et les conséquences de la dette sur celle du bailleur : vous serez sollicité pour y répondre.

À l’audience, deux issues principales. Le juge constate que la clause résolutoire est acquise, prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Ou, à la demande du locataire ou du bailleur, il accorde des délais de paiement, jusqu’à trois ans, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, les effets de la clause sont suspendus, et si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée ne jamais avoir joué.

Après la décision : quitter les lieux

La décision est signifiée au locataire par un commissaire de justice, avec un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe de deux mois pour partir : ce délai ne s’applique pas dans certains cas, notamment en cas de mauvaise foi constatée.

L’expulsion, elle, ne peut être réalisée que par un commissaire de justice. Le bailleur ne doit jamais se faire justice lui-même : changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, déménager les affaires du locataire. C’est un délit. Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demande l’aide de la force publique au préfet ; un refus peut ouvrir droit à indemnisation du bailleur.

La trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars (pour la période en cours, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027), les expulsions sont suspendues, sauf si le locataire peut être relogé dans des conditions suffisantes. La trêve n’arrête pas la procédure : on peut assigner, obtenir une décision, délivrer un commandement. C’est l’exécution de l’expulsion qui attend.

Accompagner le locataire : un intérêt commun

Un locataire en difficulté n’est pas toujours un locataire de mauvaise foi. Perte d’emploi, séparation, maladie : beaucoup d’impayés naissent d’un accident. Un échéancier réaliste, une orientation vers le FSL ou la CCAPEX, parfois une réduction temporaire de ce que vous exigez, permettent souvent de sortir du blocage plus vite et à moindre coût qu’un contentieux. Un dossier de surendettement déposé par le locataire suspend certaines poursuites : informez-vous auprès de votre commissaire de justice ou d’un avocat si vous apprenez qu’un tel dossier existe.

Sachez aussi que vous avez du temps : le bailleur peut réclamer un impayé de loyer ou de charges pendant trois ans.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Attendre plusieurs mois avant de réagir, par gêne ou par espoir.
• Se contenter de messages, sans écrit daté ni mise en demeure.
• Faire délivrer un commandement de payer avec un délai qui ne correspond pas à la clause du bail.
• Cumuler caution et assurance loyers impayés, ce qui annule la caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
• Oublier de signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA.
• Accepter un paiement partiel sans reçu et sans préciser ce qui reste dû.
• Se faire justice soi-même, en coupant les charges ou en changeant la serrure.
• Négliger les délais de déclaration à la garantie ou à l’assurance, qui peuvent entraîner un refus de prise en charge.

Questions fréquentes

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Vérifier qu’il ne s’agit pas d’une erreur, contacter le locataire, puis écrire. Activez en parallèle la caution, Visale ou l’assurance loyers impayés, dont les délais de déclaration commencent à courir dès le premier impayé.

Combien de loyers impayés avant de lancer une procédure ?

Le texte ne fixe pas de minimum : le commandement de payer peut être délivré dès qu’un terme est impayé. Dans la pratique, on laisse quelques jours pour écarter une erreur ou un retard de virement, puis on agit sans attendre deux ou trois mois, ce qui alourdit la dette et réduit les chances de la voir remboursée.

Quelle différence entre une mise en demeure et un commandement de payer ?

La mise en demeure est envoyée par le bailleur, en recommandé. Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice, qui déclenche le délai de la clause résolutoire. Seul le second ouvre la voie à la résiliation du bail.

Quel est le délai du commandement de payer : six semaines ou deux mois ?

Six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023. Pour les baux antérieurs, le délai reste celui de la clause résolutoire du bail, le plus souvent deux mois (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024).

Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

Il n’existe pas de durée unique : elle dépend du tribunal, de l’audience, du recours éventuel et du concours de la force publique. On sait seulement que des délais minimaux s’additionnent (six semaines après le commandement, au moins six semaines avant l’audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux), auxquels peuvent s’ajouter des délais de paiement ou de grâce.

La trêve hivernale interdit-elle toute procédure ?

Non. Elle suspend seulement l’exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars. On peut engager la procédure et obtenir une décision pendant la trêve.

Peut-on cumuler une assurance loyers impayés et une caution ?

Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Une caution exigée par un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés est nulle.

Pendant combien de temps peut-on réclamer un loyer impayé ?

Trois ans.

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Sources

• Service-Public, Loyers impayés et expulsion du locataire
• Service-Public, Garantie Visale et Action Logement, Visale : ce qui change en 2026
• Légifrance, article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
• Cour de cassation, avis de la 3e chambre civile du 13 juin 2024, n° 24-70.002
• ANIL, Loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite
• Légifrance, article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (cautionnement)
• Institut national de la consommation, S’assurer contre les loyers impayés (GLI) ; ANIL, Impayés de loyer : cautions, assurances et garanties
• Service-Public, Trêve hivernale et info.gouv.fr, Ce qu’il faut savoir sur la trêve hivernale
• Service-Public, Paiement du loyer et délai de prescription d’une dette de loyer
• Légifrance, décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015

Informations vérifiées à la date du 30 septembre 2026.