Sinistre locatif : la marche à suivre

Le locataire vous appelle un samedi : il y a de l’eau au plafond de l’appartement du dessous. Ou une porte forcée, ou une fumée dans la cage d’escalier. Dans ces moments-là, on ne cherche pas l’article de loi. On cherche ce qu’il faut faire, dans quel ordre, et qui devra payer. Voici la marche à suivre, par type de sinistre, avec les délais que la loi et les assureurs imposent.

Les premières heures : avant de téléphoner à l’assureur

Une règle commune à tous les sinistres : on limite d’abord les dégâts, on garde ensuite les preuves.

Mettre en sécurité. Couper l’arrivée d’eau ou le courant si c’est possible et sans danger, évacuer si nécessaire, appeler les secours en cas d’incendie ou de danger. Le locataire est en première ligne : il peut prendre les mesures conservatoires qui s’imposent.

Prévenir le bailleur sans attendre. Même quand le sinistre semble bénin. Le locataire a tout intérêt à vous informer tout de suite, et vous avez intérêt à ce qu’il le fasse : vous pourrez contacter votre propre assureur, le syndic si l’immeuble est en copropriété, et limiter les dégâts.

Photographier avant de ranger. Les photos datées de l’état des lieux, les images des dégâts, les objets touchés : tout cela servira à l’expert. Ne jetez rien avant le passage de l’assureur, et ne commencez pas de travaux définitifs avant d’avoir son accord, sauf mesures d’urgence justifiées par des factures.

Noter les circonstances. Quand, où, comment, qui a constaté, quelles personnes sont concernées (voisins, syndic).

Qui répond de quoi : le cadre légal

C’est la partie qui décide qui paiera. Distinguons ce que dit la loi et ce qui dépend du cas.

Ce que dit la loi pour le locataire. Il est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans le logement dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Pour l’incendie, l’article 1733 du Code civil ajoute une présomption de responsabilité du locataire, qu’il ne peut écarter qu’en prouvant le cas fortuit ou la force majeure, le vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Ce que dit la loi pour le bailleur. Il doit délivrer un logement décent en bon état d’usage et de réparations, assurer la jouissance paisible du locataire, entretenir le logement et effectuer les réparations autres que locatives. Un sinistre dont l’origine est un défaut d’entretien ou une installation vétuste relève de lui.

Les assurances. Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs, au minimum l’incendie, le dégât des eaux et l’explosion, et d’en justifier à la remise des clés, puis chaque année à votre demande (article 7 g de la loi de 1989). S’il ne fournit pas l’attestation, deux voies s’ouvrent à vous. Vous pouvez faire jouer la clause de résiliation du bail, mais elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ou vous pouvez souscrire une assurance pour son compte, un mois après une mise en demeure restée sans effet, avec récupération de la prime (majorée au maximum de 10 %) auprès de lui. Une fois que vous avez notifié votre intention de souscrire pour lui, vous ne pouvez plus invoquer la clause de résiliation pour ce motif.

Le bailleur, lui, n’est pas tenu de s’assurer, sauf en copropriété où une assurance de responsabilité civile est obligatoire. L’assurance « propriétaire non occupant » (PNO) couvre les dommages au bâtiment et la responsabilité civile du propriétaire. Elle est fortement conseillée : son coût entre dans vos charges (voir notre article sur la rentabilité locative).

Dégât des eaux

Qui est responsable selon l’origine

Tout dépend de l’endroit d’où vient l’eau, et ce point détermine l’assurance qui intervient.

Une fuite qui vient d’un appareil du locataire (lave-linge, lave-vaisselle) ou d’un robinet laissé ouvert engage sa responsabilité : c’est son assurance habitation qui indemnise les dommages causés à l’immeuble et aux voisins. Une fuite provoquée par une canalisation encastrée vétuste, un joint de fenêtre défaillant, une toiture qui n’est pas entretenue renvoie au propriétaire : c’est son assurance (PNO, ou l’assurance de l’immeuble en copropriété) qui joue. Une fuite venue d’un voisin ou des parties communes engage le voisin ou le syndicat, avec recours à leurs assureurs.

La convention IRSI

Pour éviter que chaque assureur discute pendant des mois, les assureurs ont signé une convention de gestion des sinistres, la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble), applicable depuis le 1er juin 2018 pour les dégâts des eaux dont le montant est inférieur à 5 000 € hors taxes.

Sous 1 600 € HT de dommages, l’assureur gestionnaire indemnise directement, sans recours contre l’assureur d’un autre occupant. Entre 1 600 € et 5 000 € HT, l’assureur gestionnaire fait procéder à une expertise pour le compte de tous les assureurs concernés, puis indemnise avec possibilité de recours. Au-delà de 5 000 € HT, les règles de droit commun s’appliquent. En règle générale, c’est l’assureur de l’occupant du logement où se manifeste le sinistre qui gère.

Le constat amiable

Pour un dégât des eaux, on remplit un constat amiable, à signer par toutes les personnes concernées : locataire, voisin, bailleur ou syndic. Chacun l’envoie ensuite à son assureur. Plus il est précis (date, cause présumée, dommages, photos), moins il y aura de contestations.

Incendie

Le réflexe d’abord. Les secours, évidemment. Ensuite, le bailleur et les assureurs, le plus vite possible.

La présomption. Comme on l’a vu, le locataire est présumé responsable de l’incendie survenu dans le logement, sauf à prouver un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou une communication venue d’un immeuble voisin. S’il y a plusieurs locataires dans l’immeuble, la loi répartit la responsabilité entre eux au prorata de la valeur locative de ce qu’ils occupent, à moins qu’il soit prouvé que le feu a commencé chez l’un d’eux (lui seul en répond) ou qu’il n’a pas pu commencer chez l’un d’eux (qui est alors mis hors de cause).

Dans la pratique, l’assurance du locataire indemnise le propriétaire des dommages causés au logement, dans les limites du contrat. Si le locataire n’est pas responsable (vice de construction, par exemple), c’est l’assurance du propriétaire qui joue.

Vol et cambriolage

On dépose plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie, en listant précisément ce qui a été dérobé ou abîmé. On prévient le bailleur. Et on déclare à son assureur dans un délai court, qui ne peut pas être inférieur à deux jours ouvrés selon le Code des assurances.

Côté responsabilités, deux distinctions. Les biens du locataire (meubles, électroménager, effets personnels) relèvent de son assurance habitation, s’il a souscrit une garantie vol. Les dégradations de l’immeuble (porte forcée, serrure, fenêtre) sont causées par un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement : il n’en répond en principe pas. Elles relèvent donc plutôt du propriétaire et de son assurance, selon ses garanties. Le remplacement d’une serrure ou d’une porte est ici une dépense à anticiper, et, au régime réel, elle peut être déductible de vos revenus fonciers au titre des réparations si vous en assumez le coût.

Catastrophe naturelle

Inondation, sécheresse, mouvements de terrain : la garantie catastrophes naturelles est incluse dans les contrats d’assurance de dommages aux biens, mais elle ne joue qu’après la publication d’un arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour la commune et la période concernées.

Le délai de déclaration est de trente jours après la publication de l’arrêté au Journal officiel (article L125-2 du Code des assurances). Le locataire déclare les dommages à ses biens à son assureur, le propriétaire déclare les dommages au bâtiment au sien. Une franchise, fixée par arrêté, reste à la charge de l’assuré. Consultez le site de la mairie ou de la préfecture pour savoir si un arrêté a été publié.

Déclarer le sinistre : délais et contenu

La règle générale figure à l’article L113-2 du Code des assurances : l’assuré doit déclarer le sinistre dans le délai fixé par son contrat, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés, sauf cas fortuit ou force majeure. Pour le vol, ce délai minimal tombe à deux jours ouvrés. Pour une catastrophe naturelle, il est de trente jours après l’arrêté.

Ces délais sont des minimums imposés aux assureurs : ils peuvent en accorder davantage, pas moins. Un retard peut entraîner, dans les conditions prévues par le contrat et par la loi, la perte de la garantie si l’assureur prouve qu’il lui a causé un préjudice. La conclusion est simple : on déclare vite, même en attendant d’y voir clair.

Une déclaration complète comporte : le numéro du contrat, la date et l’heure, les circonstances, la liste des dommages, les photos et, si possible, un premier devis ou une estimation. Le bailleur et le locataire déclarent chacun à leur propre assureur, pour les dommages qui relèvent de leur contrat.

Expertise et indemnisation

L’assureur peut mandater un expert pour évaluer les dommages. Sa visite est l’occasion de montrer les dégâts tels quels, avec l’état des lieux d’entrée et les photos à l’appui. Vous pouvez vous faire assister d’un expert de votre choix si l’enjeu le justifie.

L’indemnisation tient compte de la franchise prévue au contrat et, souvent, de la vétusté des éléments endommagés : un parquet de vingt ans n’est pas remboursé comme un parquet neuf. Les conditions figurent au contrat : lisez-le avant de vous engager dans des travaux coûteux.

Les réparations urgentes : qui fait quoi

Le bailleur doit remettre le logement en état pour les réparations qui ne sont pas locatives, sans attendre l’indemnisation s’il y a urgence, par exemple après un dégât des eaux qui prive le locataire d’une pièce. Le locataire doit, de son côté, vous laisser accéder au logement pour les travaux.

Conservez toutes les factures des mesures d’urgence (dépannage, assèchement, sécurisation) : elles servent à l’assureur. Faites établir un devis pour les travaux de remise en état avant de les engager, et gardez les échanges avec le locataire, l’assureur et le syndic.

Si le locataire est directement affecté (logement partiellement inutilisable, par exemple), pensez à lui parler avant qu’il ne vous écrive : c’est l’un des moments où une relation de confiance se construit ou se perd.

Les erreurs qui reviennent le plus souvent

• Prévenir trop tard, par gêne ou en espérant que ce n’est pas grave.
• Ne pas demander l’attestation d’assurance chaque année, et découvrir lors d’un sinistre que le locataire n’est pas assuré.
• Jeter ou réparer avant le passage de l’expert.
• Ne pas faire de photos, ou ne pas avoir d’état des lieux d’entrée précis.
• Déclarer à un seul assureur alors que plusieurs contrats sont concernés.
• Croire que l’assurance du locataire couvre tout : elle couvre ce dont il répond, pas ce qui relève du propriétaire.

Ce qu’on prépare avant qu’un sinistre arrive

Quatre choses, à faire un jour calme. Une attestation d’assurance du locataire à jour, demandée chaque année. Un état des lieux d’entrée avec photos, que vous retrouvez en deux minutes. Les contacts utiles sous la main : assureur, syndic, un plombier et un électricien de confiance. Et le plan des vannes d’arrêt et du tableau électrique communiqué au locataire. Le guide de la gestion sans agence détaille l’état des lieux et le suivi de l’assurance.

Pour centraliser les déclarations, les photos et l’historique de chaque intervention au même endroit, il existe des outils dédiés : c’est l’objet des fonctionnalités sinistres et prestataires et interventions de Keyzio, par exemple.

Questions fréquentes

Dégât des eaux : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?

Cela dépend de l’origine. Une fuite provoquée par le locataire (appareil, robinet) relève de son assurance. Une fuite liée à la vétusté d’une canalisation ou à un défaut d’entretien relève du propriétaire. Pour les dégâts de moins de 5 000 € HT, la convention IRSI simplifie la gestion entre assureurs.

Dans quel délai déclarer un sinistre ?

Le délai prévu au contrat ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés, deux jours ouvrés en cas de vol. Pour une catastrophe naturelle, le délai est de trente jours après la publication de l’arrêté au Journal officiel.

L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

Non, pas pour un propriétaire bailleur en général. En copropriété, en revanche, une assurance de responsabilité civile est obligatoire. La PNO reste fortement conseillée pour couvrir les dommages au bâtiment.

Le locataire est-il toujours responsable d’un incendie ?

Il est présumé responsable, mais peut s’exonérer en prouvant un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou la communication du feu par un immeuble voisin (article 1733 du Code civil).

Que faire après un cambriolage dans un logement loué ?

Déposer plainte, prévenir le bailleur, déclarer à l’assureur dans un délai qui ne peut pas être inférieur à deux jours ouvrés. Les biens du locataire relèvent de son assurance ; les dégradations de l’immeuble causées par un tiers relèvent en principe du propriétaire.

Qu’est-ce que la convention IRSI ?

Une convention entre assureurs qui simplifie la gestion des dégâts des eaux d’un montant inférieur à 5 000 € HT : en dessous de 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire indemnise sans recours ; de 1 600 à 5 000 € HT, une expertise est menée pour le compte de tous.

Le bailleur peut-il exiger l’attestation d’assurance du locataire chaque année ?

Oui. Le locataire doit la remettre à l’entrée dans les lieux, puis chaque année à la demande du bailleur. Sans attestation, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire un mois après une mise en demeure restée sans effet, ou faire jouer la clause de résiliation du bail un mois après un commandement demeuré infructueux.

Vous gérez vous-même votre location ? Keyzio vous permet de centraliser déclarations, photos, documents et échanges avec vos locataires et prestataires.

Sources

• Légifrance, article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du locataire, assurance)
• Légifrance, article 1733 du Code civil (incendie)
• Légifrance, article L113-2 du Code des assurances (déclaration de sinistre) et article L125-2 (catastrophes naturelles)
• Service-Public, Assurance habitation du locataire : risques locatifs
• ANIL, Propriétaire et locataire : l’assurance habitation est-elle obligatoire ?
• Institut national de la consommation, Les conventions de règlement des sinistres entre assureurs
• France Assureurs, Assurance habitation : le règlement d’un dégât des eaux et L’assurance des catastrophes naturelles
• Économie.gouv.fr, Catastrophe naturelle : comment fonctionnent les indemnisations ?

Informations vérifiées à la date du 30 septembre 2026.